中国建设银行


中国人民建设银行关于印发《中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法》的通知
1992年9月23日，中国人民建设银行


建设银行各省、自治区、直辖市分行及计划单列市分行：


现将《中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法》印发给你们，请遵照执行。各行可结合本地具体情况制定实施细则并报总行备案。各行在执行中遇到的问题请及时报告总行房地产信贷部。
附件：一、中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法
二、关于中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法的说明（略）

附件：中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法

第一章 总 则
第一条 为配合住房制度改革，推进住房商品化，支持职工购、建（包括翻建，下同）自用住房，特制定本办法。
第二条 职工住房抵押贷款是为职工购、建自用住房而开办的专项贷款。
职工住房抵押贷款的原则是：先存后贷，存贷挂钩，抵押加保，整借零还。
第三条 本办法适用于已进行住房制度改革的全民或集体所有制单位的职工。

第二章 贷款对象及条件
第四条 贷款对象。凡城镇全民或集体所有制单位正式职工（包括参加住房公积金的“三资”企业的中方职工），均可申请职工住房抵押贷款。
第五条 贷款条件。贷款申请人需同时具备下列条件：
一、有当地正式城镇户口；
二、有购买住房的合同、协议，批准建房的证明文件或其他证明文件；
三、提出借款申请时，在贷款银行有相当于购买住房全部价款30％以上的存款（包括住房公积金存款），并以此作为购建住房的首付款；
四、有稳定的经济收入和归还贷款本息的能力；
五、同意将房产或贷款银行认可的有价证券抵押给贷款银行；
六、职工所在单位必须在建设银行房地产信贷部开立住户基金存款户；
七、借款人所在单位同意作为归还贷款本息的保证人。
第六条 借款人应向贷款银行提供以下需要审查的材料。
一、借款人具有法律效力的身份证明；
二、借款人所在单位出具的借款人固定经济收入的证明；
三、符合法律规定的购建住房合同、协议或其他证明文件；
四、抵押房产的估价报告书、鉴定书；
五、还款保证人的资信证明材料；
六、贷款银行要求提供的其他证明文件和材料。

第三章 贷款期限和利率
第七条 贷款期限应根据当地房改方案和职工承受能力来确定。以优惠价、标准价购房的，贷款期限最长不超过15年；以商品价购房的，贷款期限最长不超过20年。
第八条 贷款利率按借款人首期付款占房价款的比例和贷款期限的不同，实行档次利率。一年期贷款利率与房地产信贷部存款的平均月利率的利差不得低于1．5‰。首期付款比例越高，贷款利率越低；贷款期限越长，贷款利率越高（贷款利率参考表见附式一、二）。当国家调整利率时，利率随之作相应调整。

第四章 贷 款 程 序
第九条 借贷双方须严格履行下列程序：
一、借款人须填写职工住房抵押贷款申请表（附式三），并向贷款银行提交本办法第六条规定的各项证明材料；
二、贷款银行对借款人的借款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后由贷款银行出具贷款承诺书；
三、借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签定购房合同或协议；
四、借贷双方及保证人签定住房抵押贷款合同（附式四），并进行公证；
五、贷款合同签定并经公证后，银行将借款人的存款和贷款以转帐方式划入购房合同或协议指定的售房或建房单位在贷款银行开立的存款户。

第五章 贷 款 抵 押
第十条 购买现货商品住房的借款人，应将所购房产的产权证书及保险单抵押给贷款银行；购买期货商品房的，当房屋在建时，可用银行认可的有价证券作为抵押。
第十一条 用于抵押的房产，必须经过贷款银行认可的资产评估部门进行估价。贷款本息不得超过抵押物估价值的百分之七十。
第十二条 抵押期间，借款人无权转移、变卖或再次抵押被抵押房产或购建房合同的权益。用有价证券进行抵押的，抵押人不得以任何理由挂失或追索证券本息及收益。
第十三条 抵押双方应正式签定抵押贷款合同并详细开列抵押物清单，抵押自抵押贷款合同签定起生效，至借款人还清全部贷款本息时止抵押解除。抵押解除后，银行将抵押物归还借款人。
第十四条 贷款到期并宽限期满后，借款人仍未还清贷款本息的，贷款银行有权以国家法律、法规允许的方式对抵押物进行处分，处分抵押物所得的金额不足以偿还以所欠银行贷款本息时，贷款银行仍有权追索债务。
第十五条 贷款期间若借款人工作单位变动，贷款合同应同时变更。

第六章 抵押物的保险
第十六条 借款人需在抵押贷款合同签定前到保险公司按银行指定的险种办理抵押物的保险。保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于贷款的全部本息，并应明确贷款银行为该抵押物保险的第一受益人。保险单不得有任何有损银行权益的限制条件，保险所需一切费用由借款人负担。在抵押期间，保险单交贷款银行保管，保险单享有的权益无条件地让渡给贷款银行。
第十七条 借款人用抵押贷款购买期货商品住房的，应由售房单位对售房合同指定的商品住房进行保险，保险费由房屋买方或卖方负担，保险单应交贷款银行保管。抵押期内，保险单的全部权益应让渡给贷款银行。
第十八条 抵押有效期内，借款人或售房单位不得以任何理由中断或撤销保险，如保险中断，银行有权代为投保，一切费用由借款人负担。

第七章 贷款的偿还和收回
第十九条 借款人须按贷款合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。借款人所在单位作为保证人应协助和督促借款人偿还贷款本息。银行可委托借款人所在单位代扣贷款本息或直接从借款人的住房公积金存款帐中扣收。
第二十条 归还贷款本息的方法有两个方案，由各行根据当地情况选定。
第一方案：先还息，后还本等额偿还法，其公式是：
ＡＩ（1＋Ｉ）Ｔ次方
每月等额偿还贷款本息＝－－－－－－－－－－
（1＋ＩＴ次方）－1


其中：Ａ：贷款本金
Ｔ：贷款期限，按月计算
Ｉ：贷款月利率
第二方案：本息均还法，其公式是：
借款额（元）
月均归还本金＝－－－－－－
借款期（月）
〔借款期（月）＋1〕×借款额（元）×月利率
月均还利息＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
2×借款期（月）


月均还款额＝月均归还本金＋月均还利息
第二十一条 贷款期内，借款人未按合同规定的期限偿还贷款本息，逾期一个月以内的，应于下月偿还贷款本息时一并归还，贷款银行不予处罚，但上述情况一年不得超过两次。逾期超过一个月或一年内发生两次以上逾期的，银行按超过的逾期天数，每天计收逾期额万分之三的罚息。
第二十二条 贷款全部到期后，借款人未能还清全部贷款本息的，有6个月的宽限期。在宽限期内，银行按逾期天数每天向借款人收取逾期额万分之三的罚息。借款人若提前归还全部贷款本息，银行应按提前的贷款期限调整提前归还部分的贷款利息，已计收的贷款利息不再退还。借款人若分次提前归还贷款本息，银行可相应减收提前归还贷款的利息，具体减收办法由各省级行确定。
第二十三条 借款人死亡或经有权部门宣布失踪，借款人财产的合法继承人应继续履行借款人签定的贷款合同。
第二十四条 发生下列情况之一时，银行有权收回部分或全部贷款。
一、借款人违反贷款合同规定的任何条款，经贷款银行提出，借款人未予纠正；
二、借款人发生任何导致不能按期归还贷款本息的变故。

第八章 其 他
第二十五条 贷款银行应按照贷款合同的规定办理住房抵押贷款，若由于银行的责任影响借款人按合同规定使用借款，银行应按影响天数和数额，每天付给借款人万分之三的违约金。
第二十六条 抵押物的评估费由借款人负担，贷款合同公证费由借贷双方平均分担，贷款银行可以向借款人一次性适当收取抵押物保管费。
第二十七条 贷款合同借贷双方及保证人发生纠纷时，首先由当事人各方协商解决，协商无结果时可向当地仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
第二十八条 贷款合同当事人的任何一方要求变更合同内容或解除合同需以书面形式提前通知合同的其他当事人，未达成协议前，原合同继续有效。
第二十九条 本办法由中国人民建设银行总行负责解释修订。各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行可根据本办法，结合本地区实际情况制定实施细则和补充规定报总行备案。
第三十条 本办法自发布之日起施行。


行政机关赔偿协议程序

马怀德

如果说行政复议、行政诉讼是解决行政行为合法性的基本方式和途径，那么行政赔偿程序则是实现赔偿责任的根本手段。从世界许多国家看，行政赔偿程序通常分为二大阶段，第一阶段由行政机关内部解决赔偿责任问题；第二阶段由法院解决赔偿问题。由于体制上的差异，各国在行政行政赔偿程序的两个阶段既存在一些相通的内容，也各具特色。在我国，由于受行政复议、诉讼制度的影响，赔偿程序更为复杂。因此，如何借鉴有益的国外经验并结合目前我国实际，确定一套完备的行政赔偿程序显得十分必要。
一、行政机关先行处理原则

绝大多数国家均采用行政机关先行处理原则解决赔偿问题。该原则因赔偿方式上的差别又被称为协议先行原则、穷尽行政救济原则等。在美国，涉及国家赔偿的案件，大约有80%至90%是在行政机关得到解决的。在捷克，司法部和财政部有权审查所有违法决定案件，赔偿诉讼以前的初审目的是为了通过友好的方式，在法庭之外解决争端。先行处理原则的主要含义是，赔偿请求权人向法院提起赔偿诉讼前，一般须经过赔偿义务机关先行处理，或与赔偿义务机关先行协商，若不能达成协议或请求权人不满意行政处理决定，或赔偿义务机关逾期不处理，才可以向法院起诉。先行处理犹如一张过滤网，将行政机关能够自行解决的赔偿限制在行政机关内部，而不进入司法程序。一方面减少了法院诉源和讼累，减轻了法院在处理赔偿事件上的负担；另一方面又方便了当事人，使受害者可以不经过复杂繁琐的诉讼程序及时得到赔偿，同时也是对赔偿义务机关本身的尊重。当然，这一原则也有某种局限性，强制要求所有受害人向侵权机关申请并协商赔偿问题，可能造成一部分受害人不敢或不愿与侵权机关继续合作的结果，因受害人从心理上更倾向于第三者充任裁判人。
（一）两种先行处理模式
从行政机关处理赔偿事务的方式看、行政机关先行处理分"决定式"和"协议式"两种。它们在处理方式和结果上有一定差异。

"决定式"的最突出特点是：行政赔偿义务机关对受害人的请求采用"决定"形式处理，一般不与请求权人进行协商或讨论，受害人只能被动接受或拒绝此决定。例如，我国行政诉讼法第67条第2款规定："公民、法人或者其他组织单独就损害赔偿提出请求，应当先由行政机关解决。对行政机关的处理不服，可以向人民法院提起诉讼"。这里虽未明确提出"决定"为解决方式，但其内容实际排除了正式协商形式，而只用了"处理"一词。规定虽然含糊，但实践中多采用半协商半裁决形式。奥地利《国家赔偿法》第8条也规定："被害人应先向有赔偿责任之官署以书面请求赔偿。书面送达官署三个月后，未经官署确认，或在此期间内对赔偿义务全部或一部分拒绝者，被害人得以官署为被告提起民事诉讼。"韩国、瑞士也有类似规定。

"协议式"则以赔偿义务机关与受害人双方协商为基础，以协议为最终处理结果。许多国家和地区之所以采用"协议"方式，主要是考虑到赔偿争议复杂多端，要求当事人间能够共同协商，对损害赔偿额请求达成折衷妥协方案。例如，美国《联邦侵权赔偿法》第2675条第1项规定："除非请求权人先向有关联邦行政机关提出赔偿请求，而且被请求之行政机关……作出终局之拒绝，不得对美国政府……提起请求金钱赔偿的民事诉讼"；该法2672条规定："对于受害人的请求，每一联邦行政机关的首长或其指定人必须依法予以考虑，评估、调解、决定或妥协、和解、受害人如果接受了这种决定或妥协、和解，则发生终局之效力，不得再行请求或起诉"。
（二）先行处理程序的提起方式
在行政机关内部提起赔偿请求一般有两种方式，一为单独请求赔偿；二为附带提出赔偿请求。

如果受害人仅就赔偿问题向行政机关单独提出请求，而不涉及其他要求，则视为单独式请求。行政赔偿义务机关接受这类请求无须确认行政行为的合法性，只需就侵权事实成立与否及赔偿数额等问题与受害人共同协商，达成共识。例如，某公民在被拘留期间，受到警察刑讯和殴打，如果他仅就被殴打受到损害请求行政机关赔偿，赔偿义务机关无须审查该殴打行为合法与否，而只须确定损害人因其合法权益受到该行为侵犯造成损失而请求的行政赔偿。我认为这一范围过窄。单独式请求包括两部分，一是对已经确认为违法侵权的行为向赔偿义务机关提出赔偿请求；二是对无须确认的明显违法行政行为直接向行政机关提出赔偿请求。因为行政侵权行为很普遍，确认机关却只有行政机关和司法机关。如果要求所有受害人对侵权行为提起赔偿请求之前都要经过确认阶段，势必增加受害人的负担。况且有很大一部分行政侵权行为明显损害事实，而不涉及确认其合法与否问题，更无须通过复议或诉讼途径先确认为违法，再向行政赔偿义务机关请求赔偿。如行政机关公务员殴打侮辱行为、狱政管理中的事实行为等，既不属于行政复议和诉讼范围，也没有适当的确认机关，因此，赋予受害人直接的请求是必要的，即受害人可就赔偿问题直接向行政机关单独提起，由赔偿义务机关与受害人协商处理。

附带式请求，是指行政赔偿请求权人在提出行政复议或其他审查行政行为合法性程序的同时，附带请求以审查行政行为合法性、适当性为主要内容，以赔偿损失为附带内容。受害人可在提起行政复议或行政申诉，在要求有权机关审查并确认某一行政行为的合法性的同时，还可以附带要求侵权机关赔偿其损害。当然，附带式请求往往须经过两道不同的程序，一是先确认行政行为违法或不当，二是就违法和不当的行政行为所遭受的损害提出赔偿请求。由于确认机关未必都是赔偿义务机关，因此，会出现确认机关与原机关共同承担赔偿责任，或确认机关责令原机关承担赔偿责任的情形。例如，我国行政复议条例第44条规定："被申请人作出的具体行为侵犯申请人的合法权益造成损害，申请人请求赔偿的，复议机关可以责令被申请人按照有关法律、法规和规定负责赔偿"。
二、赔偿请求权及受理
在行政机关内部赔偿程序中，受害人提出赔偿请求，赔偿义务机关受理请求都必须符合一定条件，履行法定手续。这些要件和手续大致可以分为两大类：
（一）实体要件
请求权人向赔偿义务机关请示赔偿，应当具备以下实体要件：

1.请求权人原则上是因行政机关及公务员执行职务行为而直接受损害的人。如被违法拘留的人，被非法没收财物的人，被殴打、拘禁的人。至于受害人死亡的，其继承的、被抚养人、支付丧葬费的人为请求权人。未成年人和精神病人等无行为能力人，限制行为能力人受侵害而提出赔偿请求时，由其法定代理人代理。
2.被请求人为行政赔偿义务机关。

3.请求依据是能够证明的损害事实。包括已受损失和必然的可得利益损失，不是假想、预料、期待的非现实损害，以及相关的法律文件，包括确定行政机关赔偿义务和受害人请求权的一般赔偿法和特别法。
（二）程序要素

从许多国家、地区行政赔偿立法及实践看，程序要素是请求权人提出赔偿请求，行政赔偿义务机关履行赔偿义务的步骤、方法、形式要求等综合因素。它主要包括：书面申请、法定期限内提出、行政机关决定或协议期限、协议及赔偿金额限制等。
1.书面请求

受害人等向赔偿义务机关提出赔偿请求，须以书面形式进行。请求赔偿行为属要式法律行为，因此，仅以口头表示请求赔偿的意思是不够的，难以构成具有法律效力的法律行为，例如，《美国联邦侵权赔偿法》第2401条规定："除非于求偿权发生后二年内对于有关联邦行政机关以书面提出赔偿请求，……对于美国联邦政府的侵权行为之诉，即归于消灭。"我国法律目前并未规定向行政机关提起赔偿请求须以书面形式为之，但实践中做法则多采用书面形式。如行政复议程序中附带请求赔偿的，须以复议申请书为基础提出附带请求，一般均采用书面形式。
2.法定期限内提出请求

向行政机关提出赔偿请求，必须在法定期限内提起，这与诉讼上的消灭时效是一致的。许多国家、地区的法律都明确规定了国家赔偿的请求期限，即请求权的消灭时效。其意义在于督促权利人及时行使求偿权利，义务人早日履行其义务，以免时过境迁，发生举证困难，解除请求人与赔偿机关及公务员的顾虑。如果请求权人不能在法定期限内向赔偿义务机关或其他有关机关提出赔偿请求，则丧失胜诉权，即丧失要求法院强制义务人履行义务的权利。当然，即使在时效届满的情况下，权利人仍提出请求，义务人主动履行义务的，权利人仍有权受领。行政赔偿的请求期限也就是消灭时效、诉讼时效。由于它与民事赔偿有一定区别，因此多采用短时效。
3.行政机关决定或与请求人协议的时限

赔偿义务机关收到赔偿请求权人的书面申请后，一般会出现三种结果，一是认为无赔偿义务，作出拒绝赔偿的决定；二是认为可以赔偿，与请求权人进行协议；三是既不拒绝，也不协议而是拖延不答复。为了保证请求权人及时获得赔偿，督促赔偿义务机关尽早履行义务，许多国家和地区的法律均规定了赔偿义务机关作出决定或协议的期限。例如，韩国法律规定赔偿审议会作出认可或拒绝的期限为两个月，超过两个月不作决定的，赔偿请求权人可直接起诉。奥地利法律规定，被害人提出赔偿请求三个月内，如赔偿义务机关拒绝或未确认，被害人有权起诉。

规定行政赔偿义务机关受理请求后的决定或协义期限有利于尽快解决赔偿纠纷，防止一案久拖不决，损害当事人的权益和行政效率。我国目前尚无明确规定，根据行政复议条例规定，附带请求行政赔偿的，与复议期限一致，复议机关应在两个月内作出裁决。今后国家赔偿立法也可规定为两个月的协议或决定期限。
4.协议或决定赔偿的金额限制

为了防止行政机关为安抚受害人滥用赔偿权，有些国家和我国台湾规定行政机关自行决定赔偿数额的限制。美国《联邦侵权赔偿法》规定，行政机关对超过25000美元作出赔偿裁决，妥协与和解，应事前获得司法部长或其指定人的批准始为有效。我国台湾"国家"赔偿法施行细则规定：赔偿义务机关有权在一定金额限度内，迳行决定赔偿金额，超过限度，应报请其直接上级机关决定。金额限度，由行政院依据机关等级、性质、事权大小和经济状况决定。我国现行法律法规对此尚无规定，可以考虑在今后的国家赔偿法细则中对不同级行政机关决定赔偿的数额予以规定和限制。
三、行政机关作出赔偿决定或协议的效力

赔偿请求权人与赔偿义务机关达成的协议或赔偿义务机关作出的裁决具有确定力和拘束力，双方当事人不得随意反悔更改，这是多数国家法律所明确规定的。例如，美国《联邦侵权赔偿法》第2672条规定，除非前项之行政调解系以欺诈方式达成，行政机关所为的妥协、和解、裁决或决定，在本法关于对美国联邦政府基于侵权行为而提起的民事诉讼的规定限制下，对联邦政府全体官员均有终局的效力"。"请求权人接受前述的裁决、和解或妥协，对于该请求权人应产生终局的拘束力，并对美国联邦政府及其人员因其行为或不行为所生的赔偿请求构成完全之免除"。