浅析定作商品房涉及的法律问题

武志国


　　一、何谓 “定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念
　　（一）定制商品房的概念及分类
　　所谓定制“商品房定制”，或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下，房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型，半用户定制型，和用户定制型。
（1）成品型开发商致力于大批量的房屋建造。设计几种样板住宅以满足市场的需求。开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
（2）那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商，由于他们把预制和用户定制的特点结合起来，通常被称作半用户定制开发商。
（3）用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法，因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅 。但是，用户定制住宅的完成通常最为费时。由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造时间较长，再加上批量化房屋建造的经济性的丧失，使得用户定制住宅的价格通常比较高 。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求，主要是装修方面的，提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情，甚至是交房前后提出。
　　（二）定制开发商品房的销售本质
定制商品房是个人意志的物化体现，它在精神深处能满足购房者的限量情结，属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略，不断细分消费者群体，对特定的消费者群体进行针对性的设计开发，根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求， 量身定做的个性化用房，尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
　　（三）定制开发商品房起源及发展
据说，“定制公寓”概念起源于日本在日本，欧美国家更为普遍，定制的内容也更贴近购房者的需求。完全按照住户的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的选择方案，称得上是真正的定制房屋。
虽然定制公寓在日本、美国等国家已经发展成为一种潮流并且形成了成熟模式，但在国内还处于萌芽阶段。业内人士指出，随着一批主流地产开发商逐步加快公寓（别墅）定制产品的开发，这一类型的定制公寓（别墅）产品的出现，中国一线城市的中高端市场在未来几年很有可能会和欧美等发达市场一样，从毛坯房、精装房逐步过渡到定制房时代。也有人认为，定制公寓理念意义大于实际意义。
另外，还有一种是定制商品房并承租的模式很普遍。
　　二、定制商品房行为的法律属性
　　（一）不是委托建造（加工承揽）的合同关系，仍是商品房买卖合同关系。
这种用户定制开发商在国外被称作“设计--建造公司”，从法律上讲，仍应是房地产开发商，而非设计和施工方）。
定制商品房可归入预售范畴。
有观点认为，房产商即业主为某定制商品房项目与承租人或者购买人协商，按照承租人或者购买人的要求专门立项，设计建造，这是企业间或者个人与企业间的商事行为，因为不是对不特定公众的销售，不属于预租预售的法律框架体系范围。
　　（二）住宅建筑设计标准的个性化是定制商品房的核心
与普通商品房建造均由开发商说了算不同的是，定制购房意味着购房者可参与到选地、规划设计、建筑材料购置乃至房价的确定等，最重要的最核心的方面就是规划设计这一环节。
在定制合同中应注意约定避免规划设计方案不得随意变更，约定设计方案不能通过时的处理。
房地产开发项目一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。
　　开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
　　在国内相关法律法规的制约下，真正的“度身定制”极难实现，当年上海紫园的定制服务被有关部门依法紧急叫停便是先例。
　　三、商品房定制存在的风险
　　（一）工期及造价风险：成品型好处还在于缩短施工时间和减少造价，定制商品房可能导致工期和造价增加不确定性。
　　（二）市场销售风险：由于定制商品房在很大程度上反映了承租人或者购买人的偏好，销售对象相对较狭窄，而且一般都要求达到比通常标准更高的要求，成本可能提高，又不具有通用性，使得开发商风险相应增大，设计修建方案等能否通过政府管理部门的审核存在不确定性，如定制人反悔退出或者项目中断，再转售他方时可能受限。
　　（三）法律风险：目前国内有关商品房投资开发销售方面的政策法规尚不能适应定制商品房的要求，定制商品房在国内尚存在诸多问题。在目前国内住宅建筑设计标准、商品房预售条件、签约流程、销售合同条款、房价限制乃至贷款金融配套等方面政策，都对定制物业有着较多限制，交易的安全性很亟待保障。
　　四、定制商品房主要涉及所签合同的合法性以及所收款项的合规性
　　订制商品房应该建立专门的“定制合同”，对定制部分做专门的约定，明确定制双方的权利义务、违约责任。定制商品房在设计方案确定之前就需要与购房人签署合同，势必属于在取得商品房销售许可证之前签署。
具体可通过两种方式签署合同：第一种方式，直接签署买卖合同，将来再签署网络打印的商品房买卖合同，另外一种方式是签署为预约买卖合同（认购书），将来再签署网络打印的商品房买卖合同。上述两种合同均存在如下有效性方面的法律风险。
　　（一）如果商品房定制合同签署为商品房买卖合同，未取得商品房预售许可签署的商品房买卖合同无效
《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《北京市城市房地产转让管理办法》第二十九条都明确规定，房地产开发企业预售商品房，必须取得商品房预售许可证明；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证而与购房人签订合同的，将可能导致该合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。也就是说，在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，就应该认定该合同为无效。
如果购房人明知房地产开发企业未取得商品房预售许可证而仍与该房地产开发企业签订合同，在这种情况下，合同被确认无效后，房地产开发企业是无须承担上述赔偿责任的。购房人在购房款以外的其他损失，包括房屋增值部分的损失只能自行承担，也不能另行获得一倍房款的赔偿。如《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条也规定：“房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。”
　　（二）在未取得商品房预售许可证的情况下签订商品房认购书的合同效力存在不确定的情况
基本上有以下两种观点：
1、在未取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的认购书违反法律的强制性规定而无效，开发商须返还定金。
该观点的法律依据是：
1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”。
　　第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
此观点认为上述法律规定属于法律的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
持该观点的还用其他相关的部门规章规定证明，上述法律规定的本意是强制性规定。
全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会令（五届第11号）

《中华人民共和国文物保护法》已由中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第二十五次会议于1982年11月19日通过，现予公布施行。

委员长 叶剑英
1982年11月19日





中华人民共和国文物保护法

（1982年11月19日第五届全国人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 1982年11月19日全国人民代表大会常务委员会令第十一号公布 自公布之日起施行）

第一章 总 则
第一条 为了加强国家对文物的保护，有利于开展科学研究工作，继承我国优秀的历史文化遗产，进行爱国主义和革命传统教育，建设社会主义精神文明，特制定本法。
第二条 在中华人民共和国境内，下列具有历史、艺术、科学价值的文物，受国家保护：
（一）具有历史、艺术、科学价值的古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺和石刻；
（二）与重大历史事件、革命运动和著名人物有关的，具有重要纪念意义、教育意义和史料价值的建筑物、遗址、纪念物；
（三）历史上各时代珍贵的艺术品、工艺美术品；
（四）重要的革命文献资料以及具有历史、艺术、科学价值的手稿、古旧图书资料等；
（五）反映历史上各时代、各民族社会制度、社会生产、社会生活的代表性实物。
文物鉴定的标准和办法由国家文化行政管理部门制定，并报国务院批准。
具有科学价值的古脊椎动物化石和古人类化石同文物一样受国家的保护。
第三条 国家文化行政管理部门主管全国文物工作。
地方各级人民政府保护本行政区域内的文物。各省、自治区、直辖市和文物较多的自治州、县、自治县、市可以设立文物保护管理机构，管理本行政区域内的文物工作。
一切机关、组织和个人都有保护国家文物的义务。
第四条 中华人民共和国境内地下、内水和领海中遗存的一切文物，属于国家所有。
古文化遗址、古墓葬、石窟寺属于国家所有。国家指定保护的纪念建筑物、古建筑、石刻等，除国家另有规定的以外，属于国家所有。
国家机关、部队、全民所有制企业、事业组织收藏的文物，属于国家所有。
第五条 属于集体所有和私人所有的纪念建筑物、古建筑和传世文物，其所有权受国家法律的保护。文物的所有者必须遵守国家有关保护管理文物的规定。
第六条 文物保护管理经费分别列入中央和地方的财政预算。
第二章 文物保护单位
第七条 革命遗址、纪念建筑物、古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺、石刻等文物，应当根据它们的历史、艺术、科学价值，分别确定为不同级别的文物保护单位。
县、自治县、市级文物保护单位，由县、自治县、市人民政府核定公布，并报省、自治区、直辖市人民政府备案。
省、自治区、直辖市级文物保护单位，由省、自治区、直辖市人民政府核定公布，并报国务院备案。
国家文化行政管理部门在各级文物保护单位中，选择具有重大历史、艺术、科学价值的作为全国重点文物保护单位，或者直接指定全国重点文物保护单位，报国务院核定公布。
第八条 保存文物特别丰富、具有重大历史价值和革命意义的城市，由国家文化行政管理部门会同城乡建设环境保护部门报国务院核定公布为历史文化名城。
第九条 各级文物保护单位，分别由省、自治区、直辖市人民政府和县、自治县、市人民政府划定必要的保护范围，作出标志说明，建立记录档案，并区别情况分别设置专门机构或者专人负责管理。全国重点文物保护单位的保护范围和记录档案，由省、自治区、直辖市文化行政管理部门报国家文化行政管理部门备案。
第十条 各级人民政府制定城乡建设规划时，事先要由城乡规划部门会同文化行政管理部门商定对本行政区域内各级文物保护单位的保护措施，纳入规划。
第十一条 文物保护单位的保护范围内不得进行其他建设工程。如有特殊需要，必须经原公布的人民政府和上一级文化行政管理部门同意。在全国重点文物保护单位范围内进行其他建设工程，必须经省、自治区、直辖市人民政府和国家文化行政管理部门同意。
第十二条 根据保护文物的实际需要，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以在文物保护单位的周围划出一定的建设控制地带。在这个地带内修建新建筑和构筑物，不得破坏文物保护单位的环境风貌。其设计方案须征得文化行政管理部门同意后，报城乡规划部门批准。
第十三条 建设单位在进行选址和工程设计的时候，因建设工程涉及文物保护单位的，应当事先会同省、自治区、直辖市或者县、自治县、市文化行政管理部门确定保护措施，列入设计任务书。
因建设工程特别需要而必须对文物保护单位进行迁移或者拆除的，应根据文物保护单位的级别，经该级人民政府和上一级文化行政管理部门同意。全国重点文物保护单位的迁移或者拆除，由省、自治区、直辖市人民政府报国务院决定。迁移、拆除所需费用和劳动力由建设单位列入投资计划和劳动计划。
第十四条 核定为文物保护单位的革命遗址、纪念建筑物、古墓葬、古建筑、石窟寺、石刻等（包括建筑物的附属物），在进行修缮、保养、迁移的时候，必须遵守不改变文物原状的原则。
第十五条 核定为文物保护单位的属于国家所有的纪念建筑物或者古建筑，除可以建立博物馆、保管所或者辟为参观游览场所外，如果必须作其他用途，应当根据文物保护单位的级别，由当地文化行政管理部门报原公布的人民政府批准。全国重点文物保护单位如果必须作其他用途，应经省、自治区、直辖市人民政府同意，并报国务院批准。这些单位以及专设的博物馆等机构，都必须严格遵守不改变文物原状的原则，负责保护建筑物及附属文物的安全，不得损毁、改建、添建或者拆除。使用纪念建筑物、古建筑的单位，应当负责建筑物的保养和维修。
第三章 考古发掘
第十六条 一切考古发掘工作，都必须履行报批手续。地下埋藏的文物，任何单位或者个人都不得私自发掘。出土的文物除根据需要交给科学研究部门研究的以外，由当地文化行政管理部门指定的单位保管，任何单位或者个人不得侵占。为了保证文物安全、进行科学研究和充分发挥文物的作用，省、自治区、直辖市文化行政管理部门，必要时可以报经省、自治区、直辖市人民政府批准，调用本行政区域内的出土文物；国家文化行政管理部门经国务院批准，可以调用全国的重要出土文物。
第十七条 各省、自治区、直辖市文物机构、考古研究机构和高等学校等，为了科学研究进行考古发掘，必须提出发掘计划，报国家文化行政管理部门会同中国社会科学院审查，经国家文化行政管理部门批准后，始得进行发掘。
需要对全国重点文物保护单位进行的考古发掘，由国家文化行政管理部门会同中国社会科学院审核后，报国务院批准。
第十八条 在进行大型基本建设项目的时候，建设单位要事先会同省、自治区、直辖市文化行政管理部门在工程范围内有可能埋藏文物的地方进行文物的调查或者勘探工作。调查、勘探中发现文物，应当共同商定处理办法。遇有重要发现，由省、自治区、直辖市文化行政管理部门及时报国家文化行政管理部门处理。
在进行基本建设工程或者农业生产中，任何单位或者个人发现文物，应立即报告当地文化行政管理部门。遇有重要发现，当地文化行政管理部门必须及时报请上级文化行政管理部门处理。
第十九条 需要配合建设工程进行的考古发掘工作，应由省、自治区、直辖市文化行政管理部门在勘探工作的基础上提出发掘计划，报国家文化行政管理部门会同中国社会科学院审查，由国家文化行政管理部门批准。确因建设工期紧迫或有自然破坏的危险，对古文化遗址、古墓葬急需进行抢救的，可由省、自治区、直辖市文化行政管理部门组织力量进行发掘工作，并同时补办批准手续。
第二十条 凡因进行基本建设和生产建设需要文物勘探、考古发掘的，所需费用和劳动力由建设单位列入投资计划和劳动计划，或者报上级计划部门解决。
第二十一条 非经国家文化行政管理部门报国务院特别许可，任何外国人或者外国团体不得在中华人民共和国境内进行考古调查和发掘。
第四章 馆藏文物
第二十二条 全民所有的博物馆、图书馆和其他单位对收藏的文物，必须区分文物等级，设置藏品档案，建立严格的管理制度，并向文化行政管理部门登记。
地方各级文化行政管理部门，应分别建立本行政区域内的馆藏文物档案；国家文化行政管理部门应建立国家一级文物藏品档案。
第二十三条 全民所有的博物馆、图书馆和其他单位的文物藏品禁止出卖。这些单位进行文物藏品的调拨、交换，必须报文化行政管理部门备案；一级文物藏品的调拨、交换，须经国家文化行政管理部门批准。未经批准，任何单位或者个人不得调取文物。
第五章 私人收藏文物
第二十四条 私人收藏的文物可以由文化行政管理部门指定的单位收购，其他任何单位或者个人不得经营文物收购业务。
第二十五条 私人收藏的文物，严禁倒卖牟利，严禁私自卖给外国人。
第二十六条 银行、冶炼厂、造纸厂以及废旧物资回收部门，应与文化行政管理部门共同负责拣选出掺杂在金银器和废旧物资中的文物，除供银行研究所必需的历史货币可以由银行留用外，其余移交给文化行政管理部门处理。移交的文物须合理作价。
公安、海关、工商行政管理部门依法没收的重要文物，应当移交给文化行政管理部门。
第六章 文物出境
第二十七条 文物出口和个人携带文物出境，都必须事先向海关申报，经国家文化行政管理部门指定的省、自治区、直辖市文化行政管理部门进行鉴定，并发给许可出口凭证。文物出境必须从指定口岸运出。经鉴定不能出境的文物，国家可以征购。
第二十八条 具有重要历史、艺术、科学价值的文物，除经国务院批准运往国外展览的以外，一律禁止出境。
第七章 奖励与惩罚
第二十九条 有下列事迹的单位或者个人，由国家给予适当的精神鼓励或者物质奖励：
（一）认真执行文物政策法令，保护文物成绩显著的；
（二）为保护文物与违法犯罪行为作坚决斗争的；
（三）将个人收藏的重要文物捐献给国家的；
（四）发现文物及时上报或者上交，使文物得到保护的；
（五）在文物保护科学技术上有重要发明创造或者其他重要贡献的；
（六）在文物面临破坏危险的时候，抢救文物有功的；
（七）长期从事文物工作有显著成绩的。
第三十条 有下列行为的，给予行政处罚：
（一）在地下、内水、领海及其他场所中发现文物隐匿不报，不上交国家的，由公安部门给予警告或者罚款，并追缴其非法所得的文物；
（二）未经文化行政管理部门批准，私自经营文物购销活动的，由工商行政管理部门给予警告或者罚款，并可没收其非法所得或者非法经营的文物；
（三）将私人收藏的文物私自卖给外国人的，由工商行政管理部门罚款，并可没收其文物和非法所得。
第三十一条 有下列行为的，依法追究刑事责任：
（一）贪污或者盗窃国家文物的；
（二）盗运珍贵文物出口或者进行文物投机倒把活动情节严重的；
（三）故意破坏国家保护的珍贵文物或者名胜古迹的；
（四）国家工作人员玩忽职守，造成珍贵文物损毁或者流失，情节严重的。
私自挖掘古文化遗址、古墓葬的，以盗窃论处。
将私人收藏的珍贵文物私自卖给外国人的，以盗运珍贵文物出口论处。
文物工作人员对所管理的文物监守自盗的，依法从重处罚。
第八章 附 则
第三十二条 国家文化行政管理部门根据本法制定实施细则，报国务院批准施行。
文物的复制、拓印、拍摄等管理办法由国家文化行政管理部门制定。
第三十三条 本法自公布之日起施行。１９６１年国务院颁发的《文物保护管理暂行条例》即行废止。其他有关文物保护管理的规定，凡与本法相抵触的，以本法为准。
附
1． 中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会令（五届第11号）

相关文件
1． 关于《中华人民共和国文物保护法》（草案）的说明


关于《中华人民共和国文物保护法》（草案）的说明

　　文化部部长 朱穆之

《中华人民共和国文物保护法》（草案）的草拟是从1979年开始的。3年来，曾经分发各省、市、自治区文物部门广泛征求意见，在北京还分别约请全国政协委员、知名人士、有关专家和有关部门的同志举行了座谈，征求意见，根据大家的意见，又作了必要的补充和修改。在草案的修改过程中，国务院法制局和人大常委会法制委员会也给予了很大帮助。现在我对《中华人民共和国文物保护法》（草案）作一简要说明，请予审议。
我国是一个历史悠久，富于光荣革命传统和优秀文化遗产的国家，保存在地上地下的文物极为丰富。这些历史文物和革命文物，是全国人民极其宝贵的财富。做好文物保护管理工作，对于开展科学研究，向人民群众进行宣传教育，创造社会主义的、民族的新文化，建设社会主义精神文明，都具有十分重要的作用。保护文物的重要意义，正随着国家四个现代化建设的发展，越来越显示出来。
保护文物是我们党和国家的一贯政策。建国后，随着国家经济建设的发展，颁发了一系列的保护文物法令和办法，1961年在总结建国以后文物工作经验的基础上，国务院颁发了《文物保护管理暂行条例》，并公布了第一批全国重点文物保护单位名单。各省、市、自治区和各县、市，也相应地公布了一批省级和县、市级文物保护单位的名单。
建国后的17年中，这些法令在当时的历史条件下，起到了非常重要的作用，使我国的文物保护管理工作取得了显著的成绩。但是这些法令，大都是为解决当时文物保护管理工作中出现的具体问题而颁发的。《文物保护管理暂行条例》虽然比较系统化了，可是就其内容来说，也还是侧重在地上地下不能够移动的文物保护方面，考古发掘和流散文物的条文很少，历史文化名城和馆藏文物则根本没有涉及。所以还不是一个全面的文物保护法令。
十年动乱时期，林彪、江青反革命集团严重破坏法制，使祖国文物经历了一场浩劫。粉碎“四人帮”以后，党和国家虽然采取了一些措施，使一些地方文物破坏的情况得到制止，但有的地区文物破坏情况仍在继续发展，有的问题还比较严重。重要原因之一，就是法制不够健全。我们如果不加强法制，制止破坏，迅速改变这种状况，就可能使几千年遗留下来的稀世珍贵遗产在我们这一代人手中毁掉。这是既对不起祖先，也对不起子孙后代的事情。因此，在总结建国以来文物工作中正反两方面经验的基础上，制定一个全面的文物保护法，是非常必要的。
《中华人民共和国文物保护法》（草案）是结合当前文物保护管理工作中出现的新情况、新问题，对1961年国务院颁发的《文物保护管理暂行条例》进行了较大的修改和补充而制定的。共分八章、三十三条。比原来《文物保护管理暂行条例》多了十五条，增加了流散文物、馆藏文物和奖励与惩罚等内容。在总则和考古发掘等章节中，也有一些新的规定。修改和补充的内容主要有以下几个方面：
一、关于文物所有权的问题：目前文物保护管理工作中出现种种混乱的一个重要原因，是对文物所有权没有明确的规定。有的单位占用古建筑迟迟不搬迁，甚至任意拆改，有的地方和单位把出土文物据为己有，不交给国家，不听从文物部门的调拨。就是因为他们自以为是产权所有者。因此在总则中明确规定了埋藏在地下的文物以及国家机关、部队、全民所有制企业、事业单位收藏的文物和各级文物保护单位，除了国家另有规定的以外，其所有权属于国家。
属于集体和私人所有的纪念建筑物、古建筑和传世文物，总则第五条规定了所有权受到国家法律的保护。但是，“文物的所有者必须遵守国家有关保护文物的规定”。
二、关于文物机构的设置：文物管理体制不健全，一些地方没有专门机构进行管理是近几年来文物遭到破坏的重要原因之一。不少地方，文物工作还处于无人管理的状态。在我们这样一个历史悠久的国家，尽管全国各地文物分布不平衡，但各个地区大都保存着相当数量的文物，由于我们普查工作还不深入，很可能有些重要文物尚未发现，各地如果没有专门机构或专职干部进行管理，就可能使一些重要文物遭到破坏，造成不可弥补的损失。当前全国各地文物机构、文物干部队伍的状况和工作的需要是很不适应的。这个问题不解决，保护文物的各项工作都很难得到保证。因此，总则第三条规定了“国家文化行政管理部门主管全国文物工作”。各省、自治区、直辖市人民政府和文物较多的自治州、县、自治县、市，可以设立文物保护管理机构，主管本行政区域内的文物工作。因为考虑到全国各地文物分布不平衡的情况，所以没有规定各级人民政府一律都要设立文物保护管理机构，这样比较灵活和切合实际。
文物保护管理工作是一项专业性、政策性、社会性都很强的工作，内容非常广泛，往往涉及各项工农业建设、城市建设、宗教、园林、旅游、外贸等各个方面，因此，必须加强各级文化行政管理部门的职能，认真协调各方面的关系。同时，还需要各有关方面对文物保护工作大力支持，以保证本法的贯彻执行。
三、关于文物保护单位的管理：基本上沿用了原来《文物保护管理暂行条例》中经过实践证明行之有效的原则和办法。第二章第十二条中规定了“根据保护文物的实际需要，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以在文物保护单位的周围划出一定的建设控制地带。在这个地带内修建新建筑和构筑物，不得破坏文物保护单位的环境风貌”。这是针对当前各地不断发生在文物保护单位附近乱建新建筑，影响周围环境风貌的情况而规定的。对文物保护单位划定必要的保护范围，并保持周围环境的原来风貌，是世界各国保护文物普遍实施的原则。有的地方和单位为接待来访外宾，往往在一些名胜古迹的中心地带兴建旅游大厦。其实旅游者主要参观的是文物古迹，而我国的文物古迹大都是独具特点并与风景名胜浑为一体的。在名胜古迹的中心地带和古建筑、石窟寺的临近地方新建现代化的旅游高楼，不仅破坏了文物古迹的原有风貌，对保护文物十分不利，而且也不利于发展旅游事业。
四、关于历史文化名城：我国有许多历史文化名城，是我国古代政治、经济、文化中心，或者是近代革命运动和发生重大历史事件的重要城市。这些城市的地上地下保存着大量历史文物和革命文物，体现了我国悠久的历史、光荣的革命传统和光辉灿烂的文化。这些名城可以说是我们民族文化的结晶，革命历史的象征。保护这些名城的传统、特点和风貌是十分必要的。因此，在第二章第八条中规定了“具有重大历史价值和革命意义的城市”，由“国务院公布为历史文化名城”。
五、关于考古发掘：在第三章第十六条中特别强调了一切考古发掘工作，必须履行报批手续。这是考虑到，我国目前文物保护科学技术条件很差，有些技术问题，在世界上也还没有解决，如果发掘出来的文物因无法妥善保护而遭到破坏，反而不如埋藏在地下待技术过关之后再去发掘更好些。目前，我们考古技术力量还比较薄弱，而配合各项建设工程进行发掘的任务很重，过多地分散力量，不能保证发掘工作质量。同时，考古工作是一项科学工作，必须由经过专业训练有经验的考古人员主持。因此，有必要对申报进行考古发掘的项目、人员条件，经过审核才能批准。因为由完全外行或者缺乏训练的人主持发掘工作，造成的文物破坏，比由于保管不善使遗址、墓葬而遭到破坏的后果更为严重。这样从严控制，有利于文物的保护。
随着国际文化交流的日益开展，已经有不少外国人要求参加我国的考古发掘工作，在目前的条件下，我们还不宜接待。因此规定了非经国务院特别许可，任何外国人或者外国团体不得在中华人民共和国境内进行考古调查和发掘。
六、关于流散文物的管理：目前文物市场的混乱情况相当严重，有的地方投机倒把和文物走私活动猖獗。产生这种情况的一个重要原因是多头经营，互相竞争。因而第5章第二十四条和第二十五条规定了统一收购和“严禁倒卖牟利”的原则，以利于加强文物市场管理，防止文物走私外流。
七、关于文物经费问题：这是当前文物保护管理工作中亟待解决的一个重要问题。过去许多省（市、自治区）和县、市的地方财政预算中，长期没有文物经费的项目，1977年经国务院同意将文物经费作为专项戴帽下达，但是基数很少，还远不能适应需要。1980年财政体制改革，分灶吃饭以后，不少地方文物经费又被削减。据我们调查，1981年地方文物经费的安排，有9个省比1980年减少8%到38%不等。我们认为，文物经费能否保证，在文物保护管理工作中是一个十分重要的问题。特别是，在全面开创社会主义现代化建设的新局面过程中，各项基本建设工程将比过去以更大的规模在全国范围内展开，各地在动土兴工中必然会不断地发现文物。配合基本建设，做好文物保护工作将是我们一项重要而迫切的任务。这就需要有足够数量的经费来保证。关于这个问题，1960年国务院颁布的《文物保护管理暂行条例》曾经明确规定，凡是因基本建设工程关系而进行的文物调查、勘探、发掘、拆除、迁移等工作所需经费和劳动力应由建设部门分别列入预算和劳动计划。20多年来，建设部门和文物部门根据这个规定，密切协作，使配合基本建设的文物保护工作取得很大成绩。因此，把这个经过实践证明行之有效的规定，继续列入《文物保护法》是十分必要的。这也是贯彻执行《文物保护法》的重要保证。
八、关于奖励与惩罚：在总则第三条中规定了“一切机关、组织和个人都有保护国家文物的义务”，明确了保证文物是每个人应当承担的光荣义务。为了保证《文物保护法》的贯彻执行，必须加强社会主义法制，奖惩严明，对保护文物有功者奖，对破坏文物者罚，以教育人民遵纪守法。而目前有法不依、执法不严的现象相当普遍，因而规定了一些有关奖惩的具体条件，并且明确规定对破坏文物的行为，根据情节轻重，要分别给予行政处罚，直至追究刑事责任。