《苹果》一案中的刑事法律关系评析

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　方晋晔

近日，由李玉导演，范冰冰、佟大为和梁家辉主演的都市题材电影《苹果》，由于擅自将未经审查通过的含有色情内容的影片在互联网上传播及制作音像制品，遭到国家广电总局的封杀决定。先前，就对《苹果》这部电影有所耳闻，此次广电总局的封杀，反而激起了我一睹为快的热情。当然，是否封杀对于我观赏这部电影没有丝毫的影响，自从有了BT，这个世界上电影院就与我绝缘了。 然而，令人遗憾的是，这样的色情内容，与《色戒》不可同日而语，甚至于当年的《周渔的火车》更是稍逊一筹，不知为何会遭遇如此之境况，个中原因，我无从探究。倒是《苹果》中纷繁复杂的关系极大地触动了我的职业敏感性，让我产生了不吐不快的冲动。
一、 林东（梁家辉）强行与苹果（范冰冰）发生性关系的行为，是否构成强奸罪
案情：年轻漂亮的外来打工妹刘苹果一次与小姐妹喝醉酒后，被路过的老板林东撞见，刘苹果酒后失态，主动挑逗原本好色的林东，林东便趁机欲与刘苹果发生了性关系。在林东的强吻下，刘苹果清醒过来，一开始极力反抗，此时林东使用蛮力将其强行按倒并奸入，而这一幕恰巧被苹果丈夫安坤撞见。
评析：强奸罪，是指违背妇女意志，使用暴力、威胁或其他手段，强行与妇女发生性关系的行为。当被害人因为酒精或药物的影响，而无法拒绝进行性行为时，与其发生性行为也被视为强奸。（正如本案中林东趁机与醉酒的苹果发生性行为，并且该性行为不是苹果自愿的）。因此在本案中，林东违背苹果的意志，乘苹果醉酒时强行与之发生性关系，其行为已构成强奸罪。
然而事后林东辩称这顶多只是偷情，还反咬一口，声称是苹果采取的主动，“你后来不也挺爽的吗”。在片中，我们看到苹果后来确实停止了反抗，被安坤发现后亦未呼救。那么，是否如林东所言，其行为不构成强奸呢？这就涉及到强奸罪中女子半推半就的问题。所谓半推半就是指行为人与妇女发生性行为时，该妇女既有“就”的一面即同意的表现，又有“推”的一面即不同意的表现。最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于当前办理强奸案件中具体应用法律的若干问题的解答》中明确中指出：“在办案中，对于所谓半推半就的问题，要对双方平时的关系如何，性行为是在什么环境和情况下发生的，事情发生后妇方的态度怎样，又在什么情况下告发等等事实和情节，认真审查清楚，作全面的分析，不是确系违背妇女意志的，一般不宜按强奸罪论处。如果确系违背妇女意志的，以强奸罪惩处。”因此，如果综合查明和判断“就”是主要的，则属假推真就，则不能视为违背妇女意志而以强奸罪治罪科刑。反之“推”是主要的，则应认定为违背妇女意志，应当以强奸罪论处。
强奸罪侵犯的是妇女性的不可侵犯的权利，即妇女按照自己的意志决定自己性行为的权利。因此，是否违背妇女意志是认定是否构成强奸罪的关键所在，也是司法实践中难于认定是否强奸的关键。违背妇女意志，是指没有得到妇女的同意而强行与之发生性交的行为。因此判决是否违背妇女的意志，关键要看妇女对发生性行为是否同意，至于妇女表示同意是在发生性交之前还是性交过程中，均不影响同意的成立。
妇女是否同意不能以有无反抗为标准。由于犯罪分子在实施强奸时所采用的手段和所造成的客观条件不同，对被害妇女的强制程度也相应的有所不同，因而被害妇女对犯罪行为的反抗形式和其他表现形式也有所区别，有的因害怕或精神受到强制造成不能抗拒或不敢抗拒或不知抗拒、无法抗拒。因此不能简单地以被害妇女当时有无反抗表示，作为认定是否同意、是否违背妇女意志的惟一条件。对妇女未作反抗或者反抗表示不明显的，要通观全案，具体分析，综合认定。
本案中，可基于以下因素认定林东与苹果发生性关系属于违背苹果的意志：一是苹果与林东仅是雇佣关系，双方不存在感情基础；二是林东采取强行按倒的暴力手段迫使苹果就范；三是苹果担心失去工作，受羞辱后不敢声张和强烈反抗；四是遭受强暴过程中，苹果有反抗行为。综合各方面的情形，可以认定苹果并不属于“半推半就”的情形。此外，女性在男性性器官插入以后，由于生理特点，将导致全身无力，并且带有兴奋感，一旦发生就不可能再反抗，因此只要妇女在没有被解摸到性器官前反抗就证明是不愿意的，就应该视为强奸。
二、 安坤（佟大为）向林东索要精神损失费，是否构成敲诈勒索罪
案情：安坤在目睹林东强奸苹果一幕后，不是采取合法的方式，向公安机关报案，而是打电话给林东，索要两万元精神损失费，并称：“你不给钱，我就告你强奸”。
评析：安坤最后还是选择了接受，没有离婚，但是又心有不甘，于是向林东要钱，两万，就可以善罢甘休。是区区的两万，就可以忍受别人睡了自己老婆。在道德上，安坤这种财迷心窍的行为实是令人不齿，那么在法律上，安坤这样的行为是否构成敲诈勒索罪呢？
敲诈勒索罪是指以非法占有为目的，对被害人使用威胁或要挟的方法，强行索要公私财物的行为。刑法第二百七十四条规定：敲诈勒索公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑。
本罪在客观方面表现为行为人采用威胁、要挟、恫吓等手段，迫使被害人交出财物的行为。威胁，是指以恶害相通告迫使被害人处分财产，即如果不按照行为人的要求处分财产，就会在将来的某个时间遭受恶害。威胁内容的种类没有限制，包括对被害人及其亲属的生命、身体自由、名誉等进行威胁，威胁行为只要足以使他人产生恐惧心理即可，不要求现实上使被害人产生了恐惧心量。威胁的内容是将由行为人自己实现，还是将由他人实现在所不问，威胁内容的实现也不要求自身是违法的，例如，行为人知道他人的犯罪事实，向司法机关告发是合法的，但行为人以向司法机关告发进行威胁索取财物的，也成立敲诈勒索罪。威胁的方法没有限制，既可能是明示的，也可能是暗示的；既可以便用语言文字，也可以使用动作手势；既可以直接通告被害人，也可以通过第三者通告被害人。威胁的结果，是使被害人产生恐惧心理，然后为了保护目己更大的利益而处分自己的数额较大的财产，进而行为人取得财产。行为人使用了威胁或要挟手段，非法取得了他人的财物，就构成了敲诈勒索罪的既遂。如果行为人仅仅使用了威胁或要挟手段，被害人并未产生恐惧情绪，因而没有交出财物；或者被害人虽然产生了恐俱，但并未交出财物，均属于敲诈勒索罪的未遂。
最高人民法院《关于敲诈勒索罪数额认定标准问题的规定》对敲诈勒索罪数额认定标准规定如下：1、敲诈勒索公私财物“数额较大”，以一千元至三千元为起点；2、敲诈勒索公私财物“数额巨大”，以一万元至三万元为起点。因此，在本案中，安坤以向司法机关告发林东强奸苹果为由向林东进行威胁，索取财物的行为，已属敲诈勒索公私财物“数额巨大”的行为，成立敲诈勒索罪。由于林东并未产生恐惧情绪，也未交出财物，因此，安坤的行为属于敲诈勒索罪的未遂。
三、 安坤贿赂医生以篡改婴儿出生医学证明的行为是否构成对非国家工作人员行贿罪
案情：片中最为荒诞可笑的是，两个家庭四个人签订了生孩子协议：如果是林东的孩子林东会给安坤12万。可天不遂人愿，这孩子偏偏是安坤的。此时的安坤已完全掉进了钱眼里，为了拿到协议中的12万，安坤用4000块钱买通了医生，改了孩子的血型，以让林东认为是自己的孩子。
评析：当前在医疗领域的商业贿赂中，医生利用其职业权力收受商业贿赂的行为比较突出，危害性较大，社会反映非常强烈，影片中所反映的也正是这一社会现象。以前，我国刑法仅规定有公司、企业人员受贿罪，对公司、企业人员行贿罪，而医生并不属于公司企业人员受贿罪的主体范围，大多数都没有作为犯罪来追究。
2006年6月29日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过的刑法修正案（六）对刑法第163、164条进行了修改，新设非国家工作人员受贿罪及对非国家工作人员行贿罪，将公司、企业人员受贿罪的主体扩大到公司、企业以外的其他单位的工作人员。因此，刑法修正案（六）对第163、164条的修改被看成是医生拿回扣构成犯罪的法律根据。
向非国家工作人员行贿罪，是指行为人为谋取不正当利益，给予公司、企业或者其他单位的工作人员以财物，数额较大的行为。对非国家工作人员行贿罪需具备以下条件：
1．行为人主观上具有要求公司、企业人员为自己或他人谋取不正当利益的目的。这里的“不正当利益”，是指非法利益，即法律规定禁止行贿人得到的利益，如向公司、企业人员行贿以推销伪劣产品等。如果不是为谋取不正当利益的，不构成本罪。在本案中，安坤向医生行贿的目的是为了篡改孩子的血型从而骗取林东的12万元，属于刑法上的不正当利益。
2．行为人在客观上实施了给公司、企业或其他单位工作人员以财物，数额较大的行为。但是，《刑法》第389条对行贿行为构成行贿罪并未明确规定必须达到数额较大或者必须情节严重。这并不意味着行贿罪的构成没有行贿数额或情节方面的要求。行贿罪与受贿罪在刑法理论上属于对合犯，行贿人以私利收买公权，受贿人出卖公权换取私利。这种对合性决定了行贿行为与受贿行为构成犯罪应当具有统一的标准。刑法典对构成受贿罪的原则规定应当同时适用于行贿罪。参照受贿罪的构成标准，原则上，行贿数额较大的，才能构成行贿罪。数额较大的起点应当以5000元为标准。行贿数额不满5000元，情节较重的，才能构成行贿罪。行贿数额不满5000元，情节又较轻的，只能以一般行贿行为论处。在本案中，安坤只给了医生4000元，还不满行贿罪的定罪标准，因此只属于一般行贿行为。
四、 安坤骗取林东12万元出卖孩子的行为，是否构成诈骗罪或者遗弃罪
案情：如前所述，安坤篡改了婴儿出生的医学证明，让林东误认为是自己的孩子，从而骗取了12万元。
评析：安坤抱走孩子后，林东自问，我还能相信谁，这个世界谁还可以相信，是啊，连孩子的血型都能花钱改掉，你还能相信谁？然而，这不仅仅是一场信任的危机，此时，刑法应该介入了。因为，安坤已经涉嫌构成诈骗罪。
诈骗罪，是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。本罪往客观上表现为使用欺诈方法骗取数额较大的公私财物。首先，行为人实施了欺诈行为，欺诈行为从形式上说包括两类，一是虚构事实，二是隐瞒真相；从实质上说是使被害人陷入错误认识的行为。欺诈行为的内容是，在具体状况下，便被害人产生错误认识，并作出行为人所希望的财产处分，如果欺诈内容不是使他们作出财产处分的，则不是诈骗罪的欺诈行为。欺诈行为必须达到使一般人能够产生错误认识的程度，对自己出卖的商品进行夸张，没有超出社会容忍范围的，不是欺诈行为。欺诈行为的手段、方法没有限制，既可以是语言欺诈，也可以是动作欺诈；欺诈行为本身既可以是作为，也可以是不作为，即有告知某种事实的义务，但不履行这种义务，使对方陷入错误认识或者继续陷入错误认识，行为人利用这种认识错误取得财产的，也是欺诈行为。
欺诈行为使被害人处分财产后，行为人便获得财产，从而使被害人的财产受到损害，根据本条的规定，诈骗公私财物数额较大的，才构成犯罪。根据有关司法解释，诈骗罪的数额较大，以2000元为起点。但这并不意味着诈骗未遂的，不构成犯罪。诈骗未遂，情节严重的，也应当定罪并依法处罚。
因此，在本案中，安坤篡改婴儿的血型，使林东产生了错误的认识，将孩子误认为自己的，从而支付给安坤12万元，确属诈骗无疑。然而需要进一步研究的是，在本案中，安坤使用欺诈方法骗取了财物，但同时交付了自己的孩子，这又是什么性质的行为呢?1999年10月27日最高人民法院在《全国法院维护农村稳定刑事审判工作座谈会纪要》中要求对于买卖至亲的案件，要区别对待：以贩卖牟利为目的“收养”子女的，应以拐卖儿童罪处理；对那些迫于生活困难、受重男轻女思想影响而出卖亲生子女或收养子女的，可不作为犯罪处理；对于出卖子女确属情节恶劣的，可按遗弃罪处罚。安坤交易的是自己的亲生骨肉，当然不构成拐卖儿童罪，但是他又并非迫于生活困难、重男轻女思想影响而出卖亲生子女的情形，而是为了那区区的12万元，使孩子的母亲苹果受到了极大的伤害，使林东受到了蒙骗，情节恶劣，笔者认为，可以按遗弃罪处罚。
五、 安坤强行抱走孩子的行为，是否构成绑架罪
案情：安坤收了钱后反悔，将钱还给林东，想要回孩子。一次，他潜入林东的家中，将孩子偷走，林东无奈，向公安局报案，称其孩子被绑架了。
评析：我国刑法第二百三十九条规定：以勒索财物为目的绑架他人的，或者绑架他人作为人质的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产；致使被绑架人死亡或者杀害被绑架人的，处死刑，并处没收财产。以勒索财物为目的偷盗婴幼儿的，依照前款的规定处罚。
对于偷盗婴儿的案件，应当按偷盗婴幼儿的目的不同，分别定罪。根据刑法第二百三十九条第二款的规定，以勒索财物为为目的，偷盗婴幼儿的，应当以绑架罪定罪，并依照刑法第二百三十九条第一款的规定处罚。根据刑法第二百四十条第一款第（六）项的规定，以出卖为目的，偷盗婴幼儿的，则应当以拐卖儿童罪定罪，并依照刑法第二百四十条第一款的规定处罚。在本案中，经过亲子鉴定，孩子确属安坤的，安坤抱走的是自己的亲生孩子，其目的仅仅是要回自己的孩子。在法律上，安坤作为孩子的亲生父亲依法享有对孩子的抚养、教育、管理、保护的权利。林东不是孩子的合法监护人，其对孩子没有抚养、教育、管理、保护的权利，所以，安坤可以要回孩子，其行为不构成绑架罪，但其偷进他人房中抱走自己的亲生孩子，虽不违法，也是极为不妥的。
影片结束了，苹果带着几个月大的孩子，一人离开了林东家，走向了远方。可是生活还要继续，在这个大千世界里，还有多少个林东和安坤，还有多少悲哀和无奈……“这是一个最好的时代，这是一个最坏的时代；这是一个智慧的年代，这是一个愚蠢的年代；这是一个光明的季节，这是一个黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬；人们面前应有尽有，人们面前一无所有；人们正踏上天堂之路，人们正走向地狱之门。”这也许是最好的回答。
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2011年11月份，在楼市成交量持续低迷的背景下，房企存货增加，资金紧张，为了在年底前进行“房价保卫战”新一轮“冲刺”，打动“持币观望者”，一些房企打出了“涨价归您、降价我担”、“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价给予补偿”、“降价可退房”等广告，甚至表示愿意与购房人立下字据，签署协议或做出书面承诺。其实，早在2008年年底就有房企业承诺：“一年内，购房人购买的商品房一旦出现房价下跌，将给购房人补偿差价”。现如今“昨日再现，故伎重演”，那么上述“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价补偿”、“降价退房”这究竟是怎么回事？ 是“虚晃一枪”还是“冒险对赌”？

一、房企推出的“销售价格保证”即房企许诺承受购房者的价格风险的表现形式：
（1） 承诺不降价
对于一些首开盘（低开高走）或者尾盘等，房企承诺（单方声明、广告要约、双方协议等形式）购房者购房后一定时间内，与购房者所购商品房相同或在主要价格因素相当的同一项目商品房（如地段、户型、楼层、产品设计标准等方面相当）再销售均价不低于购房者所购商品房的价格或者降价不超一定比例或不低于一定的价格参数（如当地统计局或房管局公布的某一时期内区域新建商品房成交均价），约定违反承诺的承担比较模糊的违约责任或不明确的赔偿责任。
（2）降价就退差
房企与购房人约定，自购房人购买特定房屋之日起至该房屋交付日止期间（或者另外约定一个期限），购房人所购买同项目同栋楼同户型的商品房的成交均价(或者约定其他的价格参照标准）下降的，房企将无条件（也可能约定附带一些条件）退还购房者差额部分房款。
（3）跌价补差，涨价分享
此种情形是“降价补差”的变通，比如，有的房企在楼盘销售广告中提出“跌了我全赔，赚了对半分”，房企与购房者约定，购房后一定时期内，如出现同项目同类商品房销售成交均价下降的或区域房价下跌（比如以当地房管部门公示的区县新建商品住宅成交均价变化为认定标准），由房企全额赔付，如价格上涨则由购房者和房企平分收益。
(4)降价就折扣或免收尾款
此种形式也是“降价补差”的变通，但财税处理不同。比如，有的房企暂收九成或者部分房款，并承诺一定时间后（如交房时、办理产权转移登记前）如果品质相同的楼盘房价（有的为了防止模糊，可能会界定品质相同楼盘的范围或者标准，或者约定其他的价格参照，如有的楼盘约定“凡出现购房人购买商品房所属项目同批次房源中有一定套数以上商品房成交单价低于约定的基准价的，即视为价格下跌，房企对购房人进行差额补偿”）下跌时，购房者未交的房款就可不再缴纳。
（5） 降价给予非货币补偿或赠送与降价差额相当的资产
此种情形仍属于“降价补差”的变通，比如，房企与购房人签约协议约定，如果在一定期限，发生约定的价格下跌情形时，房企将无条件（也附带条件）给购房者非货币形式的补偿（如赠送一定面积的房产、进行房产置换、无偿代付一定金额的物业费、赠送车辆、赠送装修代金券等等）。
（6）降价就退房
房企与购房人约定，如果在购房后一定时间内（如约定交房日前），购房人所购买商品房所在项目同栋楼同户型的商品房成交平均价格（或者约定周边类似项目销售价格或同一项目下期销售价格等等）下跌的，房企将无条件或附条件退房，有的房企甚至答应退房时按照一定标准支付退款利息。
（7）无条件退房或约定“后悔权”
如有的房企打出购房后满一定期限以后购房人可以在一定时间内要求“无条件退房”，无需任何理由。其实房企如此盘算着，即便将来退房，也至少能满足其一定的融资需求。
曾有刘俊海等法律学者提到过我国应在三类商品交易活动中建立消费者的冷静期限内的“法定后悔权”制度：网上交易；先交钱后签合同的消费行为；交易额巨大的消费行为，比如购买房屋等。
（8）降价就回购
如有的楼盘推出了“原价回购”或“溢价回购”计划吸引购房者：购房满一定时间的购房人，届时房价（约定价格参照）下跌，只要购房者提出申请，房企（或者房企指定的第三人）将与购房者签订合同按约定价格回购原售物业。

二、关于房企对价格风险承担的承诺之法律效力
房企采用许诺承担原本应由购房者承担的价格风险（商业风险）的促销手段，且不存在欺诈或者有其他效力瑕疵的话，则得不出此做法违法无效的结论。
《房地产广告发布暂行规定》第十六条明文规定“房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。” 上述各种价格风险承担的许诺并非由房企保证购房者所购房屋购买后特定时点不贬值，因此上述许诺并不违反前述规定。
因此，在房屋买卖合同特别约定或者开发商单方承诺的情形下，购房人有权要求开发商给予经济补偿。
购房者应注意将此等价格风险承担的约定立下字据，甚至写进售楼合同或者另行约定，均为有效条款，当然条款的兑现还取决于房企信用等其他保障条件。
值得注意的是，如果房企仅仅是承诺赠与差额相当的实物或权利，那么实际上是一种赠与行为（与其他有偿赠予不同，如买房送地下室、买房送专属露台、买房送车位、买房送装修等不同），而在法律上讲，恐怕因降价行为发生时要求房企兑现赠与合同的时候，房企会主张撤销赠与。

三、价格风险承担条款涉及的财会税务问题
按照2011年4月26日《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。 对于还没有签订正式合同（一般是仅签署购房认购书）或虽已签署购房合同但未到房管部门备案的购房人，房企直接以新价格与购房人签署购房合同或变更购房合同,此种操作应认定为“折扣”行为，不存在纳税调整的问题；签订了购房合同且办理了合同备案登记的甚至办理了产权证的，要么房企按照房管部门的规定办理手续（如变更合同或者解除原合同重新签合同），要么就是直接支付货币给购房人。
后一种情形的降价补差会引起一些税务问题，那么如何认定这个补偿行为的属性，算是“折扣”（不存在纳税调整），还是“债务免除”或“捐赠”，或者是“违约赔偿”，亦或者是其他？
例如，如果采取赠与的方式，按照新《企业所得税法》规定，对于购房人的“捐赠”并非公益性捐赠，因此是不允许房企在企业所得税前扣除。如房企支付购房者违约金，则计入“营业外支出”而非“财务费用”，降价补差并非因违约行为而去赔偿购房人，“主动”补差是特殊时期的非常促销行为，因此，如何按“违约赔偿”处理仍值得商榷。
另外，如果在办理按揭之后进行回购（相当于二手房转让，按二手房的税费计算）的话，甚至可能会影响购房者今后购房或贷款的条件待遇等事宜，购房者也应谨慎考虑。

四、购房人要求房企会兑现承诺并非易事
（一）对降价的认定标准存在难度
由于出卖人往往有为买受人设下“陷阱”的本能冲动，很可能故意将降价认定标准约定不清。故此，只有双方明确书面约定降价认定的依据、差价补偿的方式和补偿的时间以及行权的时限等内容，才具备可操作性。但是，由于上述各种房企对价格风险承担的许诺，基本上都是以购房者所购房屋之外的其他房屋的价格变动作为对购房者补偿或退房的依据，比如约定以小区后期售卖商品房价格或者以周边小区同类商品房的售价作为参考，与购房者之前所购商品房的价格进行比较或者以权威的房价指数作为基准进行比较计算，即便房企无意“混淆”，实际去计量降价问题也非常困难，笔者目前尚未发现清晰的降价判定模型或精准的降价表达方式。
根据民诉当中 “谁主张，谁举证”的举证原则，究竟怎样才算是“降价”了，购房人应当首先负责举证。主张合同关系变更、解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是由于房企掌握在销售价格数据，因此不排除人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素将一定的举证责任分给房企，或者购房人会申请法院前往商品房交易管理部门调取交易数据。另外，也有可能就约定不明之处以格式条款为由做出对房企不利的解释。
（二）房企隐性降价行为难以识别
房企为避免条件成就，势必会采取了一些买面积送面积、买房送装修、买房送车、买房送物业费去、买方送旅游名额等等非直接降价活动（变相的降价活动、拆分价格、托市等），但在成交价格上仍然与原价相差不大，使得赔付承诺也就只是个“竹篮打水一场空”。
（三）房企会尽可能地约定较长的时间
鉴于房企对于城市化进程并未完成的情况下，对未来的房价依然充满信心。因此，房企对购房者的价格风险承担的时间的选择很重要，如果签订的保值时间越长，升值的可能性越大，对房企来说也就越有利，完全不同于担保期限。
（四）退房行权期限
根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，双方应当约定购房人请求解除合同的期限，未明确约定的，最晚应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，可能导致退房权或解除权消灭。

五、保价行为其实扰乱了市场
炒房其实与炒股一样，责任应自负，投资有风险，价格波动是最正常不过的，其实，在“买涨不买跌”的投资心态下，在对前业主“暴力”要求客人只许涨价不许降价行为的妥协，上述“保价”措施这是破坏了买卖信用体系，有违诚实信用和公平原则，属于市场乱象，对房地产市场平稳发展产生了负面作用。

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