房屋层高净高、空间、容积率缩水问题处理的法律分析

武志国


　　一、商品房净高“缩水”责任的定性
如房地产开发企业交付的商品房在建筑净高方面与合同约定不符，究竟属于欺诈、一般违约还是意思表示错误，以及房地产开发企业应承担怎样的责任，具体分析如下：
　　（一）是否构成违约
　　如房地产开发企业与购房者签订购房合同后单方擅自变更净高，或因建设施工误差过大导致实际净高与合同约定不符，属于违约行为，房地产开发企业需承担违约责任。
需要注意的是，房屋净高允许存在合理误差。
　　如构成常规违约，购房人主张解除《商品房买卖合同》的，只有房地产开发企业交付的房屋构成根本违约的情况下购房人才能解除。《住宅设计规范》中的净高要求是最低标准，未达到此标准的，可认定构成根本违约，购房人方可请求赔偿并解除合同。
就房地产开发净高案件而言，净高虽然减少，但仍高于国家规定的标准，且对正常居住使用不产生重大的影响，不符合购房人解除合同的条件，因此购房人单方主张解除合同的，一般不会得到法院的支持。
　　（二）是否构成欺诈
　　若房地产开发企业存在欺诈购房人的故意，即房地产开发企业故意隐瞒经批准的规划、设计中的净高而虚报净高，而购房人因陷入对净高的理解错误而订立了《商品房买卖合同》的，购房人有权根据《合同法》第五十四条的规定，请求人民法院变更或者撤销该《商品房买卖合同》，且房地产开发企业应当赔偿购房人的损失。事实践当中，房地产开发企业被认定对购房人实施欺诈的可能性较小，多为过失所致。
　　（三）是否构成“意思表示错误”
　　房地产开发企业主张将全部或局部净高在合同中书写“x米”成“y米”（举例），应属于“笔误”，系意思表示行为的错误，即做出意思表示的人虽知表示行为之客观意义，但于行为时，误用文字或表示方法，以致文字表意与其内心效果意思不一致。
　　需要注意的是，房地产开发企业主张全部或局部净高是“y米 ”系“笔误”，应当负举证责任。如能够证明“y米”确实系“笔误”，如房地产开发企业预售商品房签署合同时已经确定的图纸已经确定“全部或局部净高是x米”，销售现场公示的其他资料记载的净高或者购房人能够获悉或应当获悉的信息资料表明“全部或局部净高是x米”，如能完成上述举证，向法院说明情况，则浆被法院判定为“意思表示错误”的可能性较大。
　　还需要注意的是，做出意思表示的人即使能够证明其在意思表示发生错误，也应承担对方受到的损失，对前述损失的赔偿范围法律未作明确规定，有人解释为信赖利益的损失，但是法律对信赖利益损失的赔偿范围也不明确，仍需要法院的自由裁量。
　　二、对商品房净高不符的处理
　　现行法律法规并未对商品房因违约、欺诈或“意思表示错误”等导致的净高缩水问题而给购房者救济的具体法律规定，在商品房买卖合同对于净高缩水如何处理已有约定的情况下，应按合同约定处理。在合同未作约定的情况下，一般也不宜强制要求房地产开发企业将净高恢复到约定净高，购房人只能要求房地产开发企业赔偿损失。购房人在索赔时，往往无法证明所受损失的具体金额虽然无法证明，但法院也不会判决驳回诉讼请求，都会判定一定的赔偿额。一般有如下几种有代表性的做法计算赔偿额：
　　（一）按净高缩水比例赔偿
　　按房屋净高缩水比例确定赔偿额，计算公式：赔偿额=净高缩水比例×房价款=（约定净高-实际层高）÷约定净高×房价款
　　（二）按（空间）体积缩水比例或大小赔偿
　　按商品房体积缩水比例或者大小确定赔偿额，计算公式：赔偿额=体积缩水比例×房价款。或，赔偿额=减少空间×每立方米分摊的房价。
　　其实，方法（一）、（二）的赔偿额会相同。
　　（三）建筑容积率折算法（如单纯是单层净高缩水，整栋楼的建筑面积不增加，则不适用）
　　若每套房屋的净高减少且整幢楼的建筑面积却增加的，则容积率就增大（容积率=总建筑面积/总用地面积），实际容积率与约定容积率之比再折算为价格，计算相应的每套净高缩小可得到的补偿。
　　（四）参照适用面积缩水处理的司法解释
　　参照类推适用《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于商品房面积缩水的规定，解决净高缩水/体积缩水/容积率缩水问题。
　　《最高人民法院关于商品房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定，面误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
　　以此类推：净高缩水/体积缩水/容积率缩水误差超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，实际净高/体积/容积率小于合同约定的，误差在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人）。
　　（五）以相应的缩水工程造价及利息为标准
　　赔偿金额按以房地产开企业缩水所节省的工程造价及利息为标准，分摊计算至某一房屋。该法将违约方通过该违约获得的利益可作为对守约方的赔偿计算依据。
这种赔偿计算方法也较少见，不易计算。
　　（六）通过司法鉴定确定损失的方法
　　委托鉴定机构，对同地段符合约定净高的房屋和净高缩水的房屋进行估价鉴定，计算赔偿差额。
　　（七）法官拍脑门自由裁量方式确定损失额
　　在现行法律没有规定、合同也没有约定净高缩水如何处理的情况下，或约定不明确的情况下，法院或仲裁机构得行使自由裁量权，根据净高缩水程度及房价款大小以及对购房人的具体影响程度、个案情况，酌情裁决一定赔偿金额。此法被许多法院所采用。
　　希望有关部门尽快出台处理的规范性法律文件。


武志国 woo_eye@qq.com
卫生部


卫生部关于发布《深海石油作业职业卫生管理办法》的通知

卫监督发〔2005〕40号

各省、自治区、直辖市卫生厅局，中国海洋石油总公司：
根据《职业病防治法》的有关规定，为了加强海洋石油作业用人单位的职业病防治工作，有效地预防、控制海洋石油作业职业病危害，现将《深海石油作业职业卫生管理办法》印发你们，请遵照执行。

二○○五年一月三十一日

深海石油作业职业卫生管理办法


第一条为了预防、控制和消除深海石油作业职业病危害，保护劳动者健康，依据《中华人民共和国职业病防治法》（以下简称职业病防治法），结合深海石油作业职业卫生管理的特殊情况，制定本办法。


第二条本办法适用于中华人民共和国领域内深海石油、天然气的勘探、开发、生产等上游项目及石油、天然气的加工利用等中下游项目的职业病防治活动。


第三条本办法所称上游项目，是指海深5米以上海底石油、天然气的勘探、开发、生产等作业;
本办法所称中下游项目,是指对深海开采的石油、天然气陆地后续加工等作业。


第四条卫生部是深海石油作业职业卫生监督管理的主管部门。
中国海洋石油总公司负责本公司所属用人单位的职业病防治的监督管理，设立海洋石油作业职业卫生监督管理办公室（以下简称海卫办）。


第五条深海石油作业用人单位（以下简称用人单位）应当建立健全职业病防治责任制，加强职业病防治管理，为劳动者创造符合国家职业卫生标准和卫生要求的工作环境和条件，对本单位产生的职业病危害承担责任。


第六条深海石油作业的新建、改建、扩建、技术改造、技术引进项目(以下统称建设项目)应当执行职业病危害预评价、控制效果评价的制度和职业病危害防护设施的“三同时”制度。


第七条对上游建设项目，在项目的总体开发方案阶段，建设单位应当委托具有相应资质的职业卫生技术服务机构对建设项目进行职业病危害预评价。
对中下游建设项目，在项目的可行性论证阶段，建设单位应当委托具有相应资质的职业卫生技术服务机构对建设项目进行职业病危害预评价。


第八条核准建设项目的审查要求。
(一)报国务院投资主管部门核准的建设项目。
在基本设计前，建设单位应当向海卫办提交职业病危害预评价报告书，其报告书应当经海卫办初审合格后，报卫生部审核。
预评价报告确定为严重职业病危害的建设项目，在基本设计阶段，建设单位应当将职业病防护设施设计报海卫办初审合格后，报卫生部审查，符合国家职业卫生标准和卫生要求的，方可施工。
(二)非国务院投资主管部门核准的建设项目。
按规定不需要报国务院投资主管部门核准的上游建设项目，建设单位应当将预评价报告书报海卫办审查。预评价报告确定为严重职业病危害的建设项目，在基本设计阶段，建设单位应当将职业病防护设施设计报海卫办审查，符合国家职业卫生标准和卫生要求的，方可施工。海卫办将审查结果报卫生部备案。
按规定不需要报国务院投资主管部门核准的中下游建设项目，建设项目的职业病危害预评价应当按所在地省级卫生行政部门的规定执行。


第九条基本设计阶段，建设单位应编写建设项目的职业卫生专篇，并落实经审核同意的预评价报告所提出的职业病防护措施。


第十条设计阶段，建设项目的设计单位应当依据《工业企业设计卫生标准》，并根据深海石油、天然气作业环境的特殊性，结合国际通行的规范标准，对建设项目卫生辅助用室及建筑物的采光、通风等内容进行设计。


第十一条建设项目在施工过程中，职业病防护设施要与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。


第十二条建设项目试投产后六个月内，建设单位应当委托具有相应资质的职业卫生技术服务机构进行职业病危害控制效果评价，并按照本办法第八条的分类规定进行验收，合格后，方可投入正式生产和使用。


第十三条用人单位应当按照职业病防治法的规定，采取职业病防治管理措施，并建立健全职业健康监护、职业病危害告知等规章制度。
用人单位应当在可能发生职业病危害的作业场所配备专职的职业卫生医师或者专职、兼职职业卫生管理人员，负责作业场所职业病防治管理和现场监护。
用人单位应当在可能发生职业病危害的作业场所配备急救设施和药品。


第十四条用人单位的负责人应当接受海卫办组织的深海石油作业职业卫生培训，并按照《职业病防治法》及本办法，负责本单位的职业病防治工作。
用人单位应当组织员工进行上岗前、在岗期间的深海石油健康检查及职业病防护作业培训，培训内容和考核结果应当存入用人单位职业卫生档案。
从事作业场所职业病防治的职业卫生医师和卫生管理人员应当参加经海卫办组织或认可的职业病防治知识培训，经考核合格后，方可上岗。


第十五条用人单位应当根据职业病危害预评价报告对作业过程中存在或者潜在的职业病危害因素进行识别、告知和控制。
对患有职业禁忌征的员工不得安排其从事所禁忌的作业；对在职业健康检查中发现有与所从事的作业相关的健康损害的员工，应当及时调离原工作岗位。


第十六条用人单位应当建立健全深海石油作业的操作规程，保护员工的职业健康。对有可能接触职业病危害因素的员工应配备相应的个人防护用品；个人防护用品必须符合职业病防治的要求。


第十七条用人单位应当对存在硫化氢、放射性同位素危害等特殊作业场所安装报警装置，并设置中、英文警示标识。


第十八条当作业场所发生职业病危害事故时，专职医生或者专职、兼职职业卫生管理人员应当及时对受害员工进行现场抢救并采取控制措施，组织同一作业场所的员工进行应急性健康检查；情况紧急时，所在地的监督管理机构应当迅速启动应急救援预案。
用人单位应当将职业病危害事故情况及时报告监督管理机构和海卫办，海卫办接到报告后，应当及时会同有关部门组织调查处理，必要时，可以采取临时控制措施。


第十九条用人单位应当委托具有相应资质的职业卫生技术服务机构对作业场所的职业病危害因素进行检测，每年至少一次，检测结果存入用人单位职业卫生档案，并及时将检测结果向员工公布。
用人单位应当将检测结果定期向海卫办报告。中下游项目的用人单位应当按规定同时向所在地行政主管部门报告。


第二十条用人单位应当保证作业场所的职业病危害因素的浓度(或强度)符合国家职业卫生标准和卫生要求。对于职业病危害因素超过国家卫生标准的工作场所，应当配备有效的职业病防护设备，并加强对职业病防护设施的管理和维护，保证其处于正常运行状态。


第二十一条用人单位的职业病危害项目应当按照卫生部《职业病危害项目申报管理办法》的规定向海卫办申报，由海卫办负责向国家行政主管部门申报；中下游项目的用人单位应当同时按规定向所在地行政主管部门申报。


第二十二条用人单位发现有职业病病人或者疑似职业病人，应当按照卫生部《职业病诊断与鉴定管理办法》的规定报告和妥善处理，保障职业病病人依法享有国家规定的职业病待遇。


第二十三条凡具备下列条件的职业卫生技术服务机构，可以向海卫办提出申请，经海卫办审核合格后，可为深海石油作业提供职业卫生技术服务。包括建设项目职业病危害评价、职业病危害因素的检测与评价、职业健康检查。
(一)取得卫生部建设项目职业病危害评价甲级资质的；取得省级卫生行政部门批准的职业健康检查资质的；
(二)熟悉深海石油作业特点，并具备相应的专业技术人员和工作经验的；
(三)制定有出海开展职业卫生技术服务的防范意外事故方案、应急措施、海上安全管理规章与服务行为规范；
(四)出海从事职业卫生技术服务的人员必须持有相应的健康证和接受过海上求救培训并取得相应证书；
(五)作业场所应当使用经鉴定合格的防爆型设备。
海卫办应当定期向用人单位公布符合条件的职业卫生技术服务机构的名册，供建设单位或用人单位选择。


第二十四条职业卫生服务机构出具的建设项目职业病危害预评价报告书，应当符合深海石油作业的特点，评价建设项目的职业病危害程度时，应当符合以下要求：
(一)建设项目职业病危害程度的确定，应当符合卫生部《建设项目职业病危害分类管理办法》的规定，并评估建设项目职业病危害发生的可能性及后果，确定建设项目属一般或严重职业病危害项目；
(二)预评价报告中必须对硫化氢、放射性危害做出风险评价，并充分考虑噪音、化学危险品、高温等对作业人员的危害。


第二十五条职业卫生技术服务机构出具的建设项目职业病危害控制效果评价报告书，应当针对深海石油作业的特点，提出符合职业卫生法律法规、标准和技术规范的要求和建议，并写明下列事项：
(一)建设项目的职业病危害程度，职业病防护设施的运行情况及效果；
(二)职业病危害及其事故的防范原则、防范措施以及安全操作程序和人员培训；
(三)建设项目投入使用后的日常监督和检测实施方案。


第二十六条海卫办监督管理深海石油作业职业病防治活动，履行下列职责：
(一)负责组织起草深海石油作业职业卫生管理规定及相关标准，报卫生部审查同意后，纳入国家职业卫生立法及标准体系；
(二)负责对深海石油作业用人单位职业病防治的监督管理；
(三)负责对深海石油作业新建、改建、扩建项目的职业病危害预评价报告、控制效果评价报告和严重职业病危害项目的防护设施设计的初步审查，经审查后，报卫生部审批；
(四)负责接受深海石油作业用人单位的职业病危害项目申报及管理工作，并按规定向国家行政主管部门报告；
(五)负责组织深海石油作业用人单位职业卫生法规、规范及标准的宣传培训工作；
(六)负责深海石油作业用人单位职业病病人或疑似职业病病人的报告及统计工作，并按规定向卫生部报告；
(七)完成卫生部交办的其他工作。


第二十七条根据工作需要海卫办可设立地区职业卫生监督管理机构，监督管理机构履行下列职责：
(一)用人单位职业病防治各项规章制度建立情况的监督检查；
(二)用人单位职业卫生培训情况的监督检查；
(三)职业病危害防护设施使用和维护情况的监督检查；
(四)职业病危害检测和职业健康监护工作情况的监督检查；
(五)建设项目职业病危害预评价、控制效果评价及职业病防护设施“三同时”执行情况的监督检查；
(六)用人单位职业禁忌和职业病患者的处理情况的监督检查；
(七)每季度向海卫办报告职业卫生监督检查的情况；
(八)当所在辖区用人单位发生职业病危害事故时，应当立即采取应急救援和控制措施，并及时向海卫办报告，协助海卫办进行调查处理；
(九)完成海卫办交办的其他工作。


第二十八条海卫办及所属的监督管理机构在执行任务时，有权采取下列措施：
(一)进入被检查单位和职业病危害现场，了解情况，调查取证，要求派人协助工作；
(二)对违反职业病防治法律、法规的用人单位提出整改要求；
(三)发现危及劳动者健康的重大职业病危害，有权通知现场负责人立即采取防护措施或暂停作业；
(四)控制职业病危害事故的现场，封存造成职业病危害事故或者可能导致职业病危害事故发生的材料和设备。


第二十九条用人单位违反《职业病防治法》及有关法规、规章及本办法规定的，由海卫办按照有关规定予以处罚。


第三十条本办法自2005年4月1日起施行。