律师解析“居住权”与“所有权”

【基本事实】
刘文新一家现居住的“某市西城区宏园9楼2门501号”房屋，原系政府的直管公房，也是拆迁胡同头条3号危房后新建的回迁安置房。1997年区人民政府对辟才胡同实施危改拆迁，1997年11月12日，拆迁人“某市房地产经营开发公司”与吕大伟签订《城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，协议书第二条明确约定“刘文新系拆迁被安置人之一”；协议第三条2项约定，过渡期限自1997年9月19日到1999年9月19日，“过渡期满后安置到宏庙小区施工号1号楼2门501”，建筑面积约49平米，居住面积约18.6平米，其中楼房门厅或起居室计入居住面积约6平米。1999年9月回迁房建成后，实际面积为52.5平米，刘文新与吕大伟同时获准入住回迁房。2002年7月16日，刘文新出资五万多元，以吕大伟的名义回购了此房。2010年1月20日，刘文新之母去世，吕大伟以继承权纠纷为由将刘文新诉至法院，法院确认了刘文新相应的继承份额。
【初审裁判】
吕大伟以自己是涉案房屋的所有以人为由，向法院提起诉讼，要求刘文新腾让房屋，刘文新提请法院中止审理，并向法院提出确认居住权之诉，原审判决刘文新以“实现继承权”为由，驳回了关于居住权的诉讼请求。
【上诉争权】
原审关于取得强承权便丧失法定居住权的裁判要旨，直指刘文新的居住生存权，错将遗产分割法律关系与公房居住权法律关系以及当事人之间的权利义务关系混同对待，原审判决不符合法律规定。
刘文新实现继承权源于刘文新的母亲去世及对母亲遗留财产的分配，吕大伟也有相应份额的继承，不能因此剥夺刘文新的居住权。
刘文新的居住权源于直管公有住房拆迁，拆迁管理部门依职权对被安置人资格审核后对刘文新的居住保障，两项权利由不同的法律关系分别确定，原审不加思索，混为一谈，将刘文新诉求的居住保障，曲解以继承权吞并居住保障。诉求的是居住保障权，裁判的是遗产已分割，导致判诉分离，如此裁判有违司法原则。
【法律辩析】
原审采用的具体裁判要旨是“作为被拆迁安置人应享有的居住权于法无据”，实际情况是，刘文新主张居住权有法有据。
1、特殊政策决定特别事项：根据国务院关于城市房改相应政策，公有住房的出售对象主要租赁公有住房的家庭，带有很强的政策倾向，这是由公有住房特有的福利性决定的，居住公房的所有家庭成员均直接享有承租权及回购权，体现在最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第119 条规定：承租户以一人名义承租房屋的，在租赁期内该承租人死亡的，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家人共同生活的必然需要。
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第18条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；《职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。国务院市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人。
2、同是居住房，保障有区别：公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性。如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。
住房制度改革政策解决的是城市低收入民众的居住困难，妥善处理房改房纠纷问题，应当结合国家政策，依据《民法通则》第七十二条、第七十八条、《民法通则若干意见》第八十八条；《物权法》第九十三条、第九十五条、第一百零三条、第一百零四条规定；正确认识和理解法律精神，保障刘文新享有的居住权，吕大伟负有接受共居人无差别地居住的义务，法律应尽力保护，不得因家庭关系及房屋权属的变化而变化，导致家庭成员居无定所。
《城市房屋拆迁管理办法实施意见》规定：对被拆除非成套房屋使用人补偿款计算公式中的“原建筑面积”，在下列情况下按照应补偿建筑面积执行：（１）被拆除房屋使用人原人均住房建筑面积不足６平方米的，应补偿建筑面积按照人均６平方米计算。对于不在拆迁范围内居住，但原户口在拆迁范围内的下列人员，可以计入原居住人口：（１）服现役的士兵；（２）大中专院校在校学生；（３）在国外留学的学生；（４）劳改、劳教人员；（５）按政策规定可以计入原居住人口的其他人员。对在拆迁范围内有本市常住户口长期居住在自建房内，并且符合下列条件的居民，可以按照每户建筑面积三十平方米给予补偿，具体价格由各区、县政府确定：（１）单独立户；（２）本人及其配偶、父母、子女在拆迁范围内无正式住房；（３）本人及其配偶在拆迁范围外无正式住房。拆除共有住宅房屋(以房屋共有执照为准)，其共有人在拆迁范围内的住房可以独立使用，并在此长期居住，单独立户的，可以作为独立的房屋作用权人给予补偿；其共有人不在拆迁范围内长期居住，或者其住房不能独立使用，或者没有单独立户的，只给予所有权补偿。《办法》第三十条第二款和市房地局《关于实施有关问题的通知》第31条关于对长期居住自建房居民补偿的规定的适用条件为：在拆迁范围内有本市常住户口；长期居住在自建房内；单独立户；本人及其配偶、父母、子女在拆迁范围内无正式住房；本人及其配偶在拆迁范围外无正式住房。
被拆除房屋使用人原住房严重拥挤不便，按原居住面积安置确有困难的，可以按被拆除房屋使用人家庭人口构成状况，适当增加安置面积予以照顾，但增加的安置面积部分，应按当地区、县人民政府关于住房制度改革的规定实行房改。无论按原居住面积安置或增加面积安置的，今后都要服从房屋产权单位的住房制度改革。适当增加安置面积的标准：被拆除房屋使用人家庭成员中年满13周岁以上的子女和其他单身成员，按异性分室、同性不分室的原则安置，13周岁以上的同性成员3人以上的，适当增加居室安置，两个以上不满13周岁的子女与父母分室安置，男年满26周岁、女年满24周岁的未婚子女分室安置，计算被安置居民的年龄以房屋土地管理局发布房屋拆迁公告或正式动员搬迁之日为限。
【居住权可以对抗所有权】
刘文新虽未被登记为房屋共有权人，但此房实际上已经成为刘文新一家的保障性住房，参照《某市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第11条规定，共同居住人的相关权益应当得到法律保护，刘文新在本市无其他住房，不具备腾房条件，请法院依法认定刘文新对现居住房屋享有居住权利。
《宪法》第三十九条规定，公民的住宅不受侵犯，保障公民居住的安全与安宁，虽然不是从正面直接规定宪法保障公民居住的权利，但通过反向解释可以推断出这一精神。
《世界人权宣言》第二十五条规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。联合国经济、社会和文化权利委员会《关于获得适当住房权的第四号一般性意见（第六届会议 一九九一年）》第一条规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”居住的权利是指为生存而必须提供的住房方面的保障。私法领域内，在物权法上居住权则有其特定含义，是指非所有人因居住而使用他人住房及其附属设施的权利，是他物权中的用益物权之一种。
【司法价值衡量】
审判实践中，房改后的产权人起诉原共居人腾房的情况较多，一般不应改变房屋居住现状，在充分释明和调解后，如产权人坚持要求共居人腾房，法院应驳回产权人的诉讼请求（摘自法官说法第85期2008年2月22日报）。最高人民法院《关于购房人之一在购房时不完全具备条件，但购房后长期共同居住管理使用，纠纷时已具备完全购房条件的应认定产权共有的复函》；东城区人民法院（2003）东民初字第182号民事判决主要内容：法院经审理认为段巍户籍一直登记在讼争房屋所在的19号，其经王淑英同意自1997年搬回讼争之房，此后长期在内居住生活，与王淑英即房屋承租人形成了共居关系，对该房应享有合法的居住权。故判决段巍对本市东城区板厂胡同19号王淑英承租的北房西数第二间享有合法居住权；某市第二中级人民法院（2003）二中民终字第04272号民事裁定主要内容：公民的合法权益受法律保护，本案中，讼争房虽由谢考进承租，但谢会来、德荣丽作为谢考进的共居人，对讼争房享有居住权，现谢考进让谢会来、德荣丽搬离，对此共居人谢会来、德荣丽明确表示不同意，且二人在本市无其他住房，并不具备腾房条件，故谢考进要求谢会来、德荣丽腾房理由不足，本院不予支持，据此判决驳回谢考进的诉讼请求。
生存权是最基本的人权，宪法明确规定了尊重和保护公民的基本人权。诉争房屋原为拆迁安置房，后刘文新以吕大伟名义购买，吕大伟成为所有权人，但不应剥夺刘文新在此居住的权利，刘文新作为被安置人，对该房屋享有居住权，原审判决错误。

中国政府 新西兰政府


中华人民共和国政府和新西兰政府科学技术合作协定


（签订日期１９８７年３月２３日 生效日期１９８９年３月２５日）
　　中华人民共和国政府和新西兰政府（以下简称“缔约双方”），愿意加强两国之间友好合作关系；
　　考虑到双方为和平和互惠的目的及双方共同利益，促进与两国经济和社会发展目标相一致的科学和技术各个领域的合作；
　　认识到科学技术领域中的合作对两国经济发展、繁荣及促进两国贸易关系的重要性；
　　注意到这一合作可对两国人民的生活水平、经济福利带来有益的影响；
　　达成协议如下：

　　第一条
　　一、缔约双方应根据本协定的规定，在平等互利、互惠的基础上，鼓励和发展两国在科学技术领域里的合作。
　　二、缔约双方应按照各自国家的法律、规章、有关专利和知识产权的规定，以及国际法和国际惯例，执行本协定。
　　三、本协定基本目标是根据缔约双方的能力，在共同感兴趣的科学技术领域内，为两国政府机构、科学界、科学家和工程师以及非政府和私人机构之间的合作提供广泛的机会，从而促进两国科学技术的进步和经济的增长，造福于两国和人类。

　　第二条　缔约双方将共同决定科技合作的领域以及促进和执行这一合作的方式和办法。

　　第三条　本协定的合作可以下列方式进行：
　　１．互派专业代表团、科学家、学者、研究人员和专家进行访问和考察；
　　２．交换科学、学术和技术情报、文献和出版物；
　　３．交换科学技术材料和设备；
　　４．共同组织研讨会、学术讨论会和其他会议；
　　５．合作研究与联合开发，合作部门之间交流研究成果和经验；
　　６．共同建立培训中心，示范模型和商业项目；
　　７．双方同意的其他方式。

　　第四条　根据本协定的目的，缔约双方应在适当范围内，鼓励和促进两国的政府部门、研究机构、高等院校、公司和企业及其他实体之间建立直接联系；并支持这些组织（以下简称“合作双方”）为进行合作活动作出单独的安排或协议。缔约双方应在符合本协定的情况下及适当范围内进一步促进有利于两国的双边经济和商业活动。

　　第五条
　　一、缔约双方应各自指定一执行机构。中华人民共和国政府指定国家科学技术委员会为本协定的执行机构。新西兰政府指定负责中国事务部门间委员会为本协定的执行机构。双方执行机构应紧密合作，促进本协定中各项活动和计划的顺利执行，通过信件或外交途径决定合作活动的批准、协调和执行以及其他有关事宜。双方执行机构的代表可随时轮流在中华人民共和国和新西兰进行会晤。
　　二、缔约双方或由他们指定的执行机构，通过磋商对本协定补充合作领域作出决定，这种磋商可应任何一方要求随时进行。

　　第六条　经缔约双方或其指定的执行机构同意，第三国的科技人员、机构、组织和研究单位可被邀请参加本协定下的某些项目和合作活动。

　　第七条
　　一、缔约任何一方都应根据本国的法律和规章，在以下方面给予入出境的方便：
　　１．本协定合作活动中所使用的设备和材料；
　　２．从事本协定合作活动的人员及其家属和他们的个人物品。
　　二、从事本协定合作活动的全体人员应该遵守所在国的法律和规章。

　　第八条
　　一、缔约双方或其指定的执行机构或本协定第四条所指的合作双方，可就某些合作计划或项目的期限和条件、有关的程序、财务职责及其他有关事宜，另做出执行安排。
　　二、除非另有协议，缔约各方或其指定的执行机构或合作双方，应在资金能力允许的情况下，并依适当的财务和预算程序，履行本协定中各项合作计划或项目费用的义务。

　　第九条
　　一、通过本协定合作产生的非专有性科学技术情报，经双方同意，可以通过正常渠道和程序提供给世界科学界使用。
　　二、通过本协定合作而获得的所有专利、专有技术及其他知识产权的处置，将在第八条所提到的具体协议中予以规定。
　　三、在某些情况下，缔约双方或其指定的执行机构可商定情报交换的其他条件和程序，包括向第三方转让的限制和阻止，这些条件和程序应在第八条所列的具体协议中予以规定。

　　第十条　缔约双方或双方部门间在本协定签订之前已有的有关科学技术合作的安排和协议，经双方同意，可列入本协定范围；将来根据本协定所达成的有关科学技术合作的安排和协议，应列入本协定的合作范围。

　　第十一条　本协定不妨碍对中华人民共和国和新西兰两国的国民在本协定之外进行科学技术合作。缔约双方，应尽可能相互通知另一方有关这类安排与协议，以便向其提供适当帮助。

　　第十二条　本协定将不适用于库克群岛、纽埃和托克劳群岛。

　　第十三条
　　一、本协定自签字之日起生效，有效期为五年。五年以后，本协定继续有效，直至缔约任何一方以书面形式通知另一方，希望终止本协定，并自通知之日起六个月后终止。
　　二、本协定的终止，不影响根据本协定所签订的协议的执行，直至协议规定的义务全部完成为止。
　　下列代表，经各自政府授权，已在本协定上签字，以资证明。
　　本协定于一九八七年三月二十三日在北京签订，一式两份，每份都用中文和英文写成，两种文本具有同等效力。
　　注：缔约双方相互通知已完成各自法律程序，本协定自一九八九年三月二十五日起生效。

　　中华人民共和国政府　　　　　　　　　　　新西兰政府
　　　　代　　　表　　　　　　　　　　　　　代　　　表
　　　　　万　里　　　　　　　　　　　　　　　帕尔默
　　　　（签字）　　　　　　　　　　　　　　（签字）