关于加强食品添加剂监督管理工作的通知

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关于加强食品添加剂监督管理工作的通知

卫生部 工业和信息化部 监察部等


关于加强食品添加剂监督管理工作的通知

卫监督发〔2009〕89号


各省、自治区、直辖市卫生厅(局),工业和信息化主管部门,公安厅(局),监察厅(局),农业、畜牧、渔业厅(局),商务主管部门,工商局,质量技术监督局、出入境检验检疫局,食品药品监管局:
2008年12月以来,各地区、各部门按照国务院统一部署和卫生部等9部门工作安排,深入开展打击违法添加非食用物质和滥用食品添加剂专项整治行动,取得了阶段性成效。当前,各地在专项整治行动中发现,有的食品生产经营单位未按照相关法规和标准的规定采购、查验和使用食品添加剂;食品添加剂生产经营不规范的问题依然存在,复合食品添加剂问题突出;食品添加剂标签、说明书不规范,夸大宣传使用效果和擅自扩大使用范围,误导食品生产经营者使用。因此,食品添加剂监管工作仍面临严峻形势,各地区、各部门必须引起高度重视。为贯彻落实《食品安全法》和国务院关于食品安全整顿工作的部署,加强食品添加剂生产经营和使用环节的监督管理工作,保护人民身体健康,现将相关要求通知如下:

一、切实加强食品添加剂生产经营和使用的监督管理

(一)严格食品添加剂生产许可和监督管理工作。严把食品添加剂生产许可关。严格按照食品添加剂生产许可的条件、程序和具体要求,对申请食品添加剂生产许可的单位进行审查, 2009年6月1日以后新建的食品添加剂生产企业,其生产的食品添加剂质量、检验方法标准必须符合国家标准、行业标准的规定,并且必须依法取得工业产品生产许可证后方可从事食品添加剂的生产。在《食品安全法》实施之前,已经依法取得食品添加剂生产或卫生许可证明的,许可证明在有效期内继续有效。凡未取得上述许可证明的,不得生产食品添加剂;卫生许可证明到期后申请食品添加剂生产许可证的,其产品质量必须符合相关国家标准、行业标准的规定,尚无标准的,其产品质量要求、检验方法可以参照国际组织或相关国家的标准,由卫生部会同有关部门指定。要依法加强食品添加剂生产企业监督管理,组织对生产环节产品的抽查检验,对监督检查的情况和处理结果予以记录,对违法行为依法处理。

(二)规范复合食品添加剂的生产。复合食品添加剂纳入工业产品生产许可范围。企业申请生产许可时,复合食品添加剂的名称、组分、生产工艺应当符合复合食品添加剂通用安全标准;各组分含量及其质量标准和检验方法标准应当符合相关国家标准、行业标准的规定。复合食品添加剂中的各单一品种食品添加剂应当列入《食品添加剂使用卫生标准》、《食品营养强化剂使用卫生标准》和卫生部公告的食品添加剂名单,且具有相同的使用范围。严禁使用非食用物质生产复合食品添加剂。

(三)加强食品添加剂经营活动的监督管理。严格规范食品添加剂经营主体准入行为,依法登记注册食品添加剂经营主体,查处和取缔无照经营行为。加强食品添加剂经营活动的监督管理,严格执行相关的法律法规,依法查处违法销售假冒伪劣食品添加剂的行为。督促食品添加剂销售者建立进货查验制度等自律机制。

(四)规范食品添加剂标签、说明书。生产经营和使用的食品添加剂的包装上必须具有标签,标签上应当载明“食品添加剂”字样,食品添加剂的标签、说明书应当清楚、明显,容易辨识,必须如实载明相关内容。食品添加剂生产者对标签、说明书所载明的内容负责。复合食品添加剂的标签上标注的名称、用途应当符合复合食品添加剂通用安全标准。复合食品添加剂中单一食品添加剂品种的通用名称应为《食品添加剂使用卫生标准》、《食品营养强化剂使用卫生标准》和卫生部公告的食品添加剂名称。不得夸大使用功能和擅自扩大使用范围。上市销售的复合食品添加剂应当在标签和说明书中标识各单一食品添加剂品种通用名称和含量。食品添加剂的标签标识不符合《食品安全法》或者实物与其标签、说明书所载明的内容不符的,不得销售。凡不符合上述规定的食品添加剂标签、说明书和包装,各监管部门应当依法予以查处。

(五)规范食品添加剂使用环节的监督管理。食品生产者和餐饮单位采购食品添加剂,应当查验产品的许可证明和合格证明文件,不得采购和使用不符合国家标准的食品添加剂,严禁采购非食用物质作为食品添加剂使用。食品生产企业要严格依法建立食品添加剂采购、查验、使用记录制度,任何单位和个人不得销售或者在生产经营活动中使用未取得生产许可证或者有效期限内的卫生许可证的食品添加剂。食品销售者不得在食品销售过程中添加任何非食用物质和食品添加剂。各有关部门要依据职能分工,加强食品生产、流通和餐饮服务单位使用食品添加剂的监督、监测和抽查,核实其使用食品添加剂的情况,依法查处违法行为。对在监督检查中发现的违法使用非食用物质的情况,各监管部门要追溯添加非食用物质的源头并及时向卫生行政部门通报信息。

二、近期的几项重点工作

(一)严格食品添加剂新品种的安全性审核。凡未列入《食品添加剂使用卫生标准》、《食品营养强化剂使用卫生标准》和卫生部公告批准的食品添加剂以外的其他物质,不得作为食品添加剂生产、流通和使用。要完善食品添加剂新品种的行政许可制度,严格规范食品添加剂新品种的研究和申报,及时公布审核发现的缺乏技术必要性和未通过安全性评价的物质名单,以及违法添加的非食用物质的名单。对技术上确有必要且经过风险评估证明安全可靠的食品添加剂新品种,按照公开、公正、透明的原则,向社会公开征求意见,经卫生部批准后方可被列入允许使用的食品添加剂范围。

(二)完善食品添加剂标准。加强国际食品添加剂标准制(修)订情况跟踪研究,借鉴国际上食品添加剂风险评估的经验,补充相关的检测方法标准,抓紧制订复合食品添加剂的通用安全标准,加快完善我国的食品添加剂标准体系。各有关部门要及时跟踪评价食品添加剂标准的执行情况,及时向卫生部门反馈标准执行中的问题,提出制(修)订标准的建议。对随着生产技术发展和进步,生产过程中已不是必须使用的食品添加剂品种,要及时提出清理和废止的意见并履行重新审核的程序。在2010年底之前,要完成对现行食品添加剂标准的清理,公布新制(修)订的食品添加剂标准。

(三)继续开展打击违法使用非食用物质和滥用食品添加剂整顿工作。根据国务院食品安全整顿工作方案要求,各地区、各部门要在地方政府领导下,按照制订的整顿工作方案,狠抓工作任务和目标的落实,及时查处违法案件。各地要按照《全国打击违法添加非食用物质和滥用食品添加剂整顿工作方案》(见附件),继续加强《违法添加的非食用物质和易被滥用的食品添加剂名单》中违法添加物质的监督检查,组织开展食品中食品添加剂和非食用物质专项抽检和监测,查处研制、生产、销售、使用非法食品添加物的行为,打击在食品生产经营中使用非法食品添加物的行为,整治滥用食品添加剂的行为。

(四)完善食品添加剂监管的法规和制度。要依据《食品安全法》等法律法规的规定,对现行食品添加剂监督管理的部门规章和规范性文件进行清理,提出修订和废止的意见。要按照《食品安全法》的规定,尽快修订《食品添加剂生产许可证换(发)证实施细则》等相关部门规章和工作制度,完善食品工业用加工助剂和食品用香精香料的使用原则及相关规定,健全食品添加剂生产流通和使用、标签和说明书、新品种许可等方面的法规和工作制度,提高食品和食品添加剂监管工作水平。

(五)加强食品风险监测和监督检查。要将食品添加剂使用情况纳入食品安全风险监测工作内容,根据食品生产流通和餐饮服务的特点,对不规范使用食品添加剂导致的食品安全风险隐患进行研究和排查,提高食品安全风险的识别能力和鉴定水平,及早发现和处理食品安全风险因素。要畅通食品安全和食品添加剂的咨询、投诉、举报渠道,对属于本部门职责的,各有关部门应当受理并及时进行答复、核实、处理。一经发现违法添加非食用物质的情况,各有关部门要对非食品原料的研制、生产、经营和使用情况依法进行调查,追根溯源,查处违法行为。各食品行业组织要开展行业内部清理检查,主动曝光违法行为。

三、工作要求

食品添加剂是为改善食品品质和食品加工工艺需要而加入食品或用于食品生产的物质,直接关系到食品工业健康发展和消费者身体健康,是食品安全工作的重要内容之一。各地区、各部门要以贯彻《食品安全法》为契机,进一步加强食品添加剂生产、经营、使用环节的监督管理工作,明确工作职责,切实维护食品和食品添加剂生产经营秩序。

(一)进一步明确监管职责。食品添加剂生产流通和使用单位承担食品安全主体责任。各地区、各部门要依照相关法律法规,建立地方政府对食品安全负总责、各监管部门依照职责分工承担监管责任的责任体系。各有关部门要依照相关法律法规和职能,在地方政府统一领导下,加强食品添加剂监督管理,及时向有关部门通报所查处的生产经营和使用食品添加剂违法行为情况。质检部门加强食品和食品添加剂生产企业监督管理,组织对食品生产中食品添加剂使用和食品添加剂进出口的监督检查。工商部门依法加强流通环节食品添加剂销售单位监管。食品药品监管部门依法加强餐饮服务环节食品添加剂采购、使用和保管的监督管理。农业部门依法组织农产品生产环节的质量安全监督管理有关工作。商务部门负责食品流通行业管理,加强生猪屠宰的监督管理工作。卫生部门负责组织对食品添加剂新品种进行安全性评估,完善食品添加剂标准。各有关部门要依法加强协调配合,及时报告和通报获知的食品添加剂生产经营和使用中的食品安全风险信息,按照职责分工,采取控制措施,消除食品安全隐患,降低食品安全风险。

(二)加强行业引导和行业自律。工业和信息化部门要加强食品工业和食品添加剂生产的行业管理,制订食品添加剂产业发展政策,指导食品生产企业诚信体系建设。食品和食品添加剂等行业组织要加强行业自律和内部监督,开展食品生产经营和食品添加剂生产流通单位的诚信宣传和教育,使生产经营单位树立食品安全意识,做到依法生产经营食品添加剂,严格按照《食品添加剂使用卫生标准》、《食品营养强化剂使用卫生标准》和卫生部相关公告,定量使用,尽可能少用或不用食品添加剂。对食品行业中存在的普遍性问题,各食品行业组织应当主动向相关监管部门报告,积极配合监管部门开展监督检查工作,并提出加强行业监督管理的措施和建议。

(三)建立协调配合工作机制和责任追究制度。完善长效监管措施和政策,形成科学合理的监管制度,减少食品安全事故隐患风险。要将食品中食品添加剂的使用情况统一纳入国家食品安全风险监测计划和省级监测方案,并有针对性地扩大监测的品种和范围。要按照食品安全风险信息通报要求,加强对新出现违法添加物的信息收集、通报和打击力度。建立监管责任追究制度。对履行职责不到位、协调配合不力、推诿举报投诉,出现省级行政区域内食品安全重大事故,造成严重社会影响的,依法追究地方有关部门和领导的责任;全国多个省(区、市)出现类似食品安全重大事故,造成极为严重的社会影响或国际影响的,依法追究监管部门和省级监管机构及其领导的责任。

各地在执行本通知过程中的问题,请及时函告上级主管部门。

附件:全国打击违法添加非食用物质和滥用.doc


卫 生 部 工业和信息化部
监 察 部 公 安 部

农 业 部 商 务 部

工 商 总 局 质 检 总 局

食品药品监管局

二○○九年九月十八日


附件
全国打击违法添加非食用物质和滥用食品添加剂整顿工作方案

根据《国务院办公厅关于印发食品安全整顿工作方案的通知》(国办发〔2009〕8号)要求,从2009年9月至2010年底,在开展打击违法添加非食用物质和滥用食品添加剂专项整治行动的基础上,进一步开展违法添加非食用物质和滥用食品添加剂整顿工作(以下简称整顿工作),并制定如下方案。
一、工作目标
坚持标本兼治、着力治本的原则,严厉打击在食品中添加非食用物质和滥用食品添加剂的违法犯罪行为。同时,着力建立长效监管机制。在地方各级人民政府统一协调指挥下,通过整顿工作,使各部门在打击违法添加非食用物质和滥用食品添加剂行为以及规范食品添加剂生产经营和使用方面的监督管理责任进一步落实,监督力度进一步加大;食品添加剂法规和标准进一步完善,食品添加剂行业自律显著加强, 长效监管机制进一步建立和完善,违法添加非食用物质和滥用食品添加剂行为得到有效遏制,人民群众食品安全得到切实保障。
二、工作安排
(一)继续发布违法添加的非食用物质和易被滥用的食品添加剂名单(以下简称“黑名单”)(卫生部会同有关部门)。
1.完善“黑名单”的收集、分析、发布程序和要求(2009年9月底前)。
2.及时收集并发布“黑名单”(2009年9月-2010年)。
3.组织相关检验和科研机构研究建立“黑名单”中有关物质的检测方法(2009年9月-2010年)。
4.督查和评估“黑名单”物质的监管情况(2009年9月-2010年)。
(二)开展食品中食品添加剂和非食用物质专项抽检和监测,查处研制、生产、销售、使用非法食品添加物的行为(2009年9月-2010年)(卫生部、工业和信息化部、农业部、质检总局、工商总局、食品药品监管局负责)。
1.开展食品中食品添加剂和非食用物质专项抽检,查处研制、生产、销售、使用非法食品添加物的行为(卫生部、工业和信息化部、农业部、质检总局、工商总局、食品药品监管局)。
2.根据公布的“黑名单”,制订食品添加剂和非食用物质的监测方案,列入国家食品安全风险监测计划并组织实施(卫生部会同有关部门)。
3.各省(区、市)根据国家食品安全风险监测计划和专项监测计划,结合本地区食品添加剂和非食用物质重点问题,有针对性地确定监测的范围和品种,开展检测工作,及时向全国食品安全整顿办公室反馈监测情况(卫生行政部门会同有关部门)。
(三)打击在食品生产、流通和餐饮服务中使用非法食品添加物的行为,整治超过标准限量滥用食品添加剂的行为(2009年9月-2010年)(农业部、质检总局、工商总局、食品药品监管局、公安部)。
1.国务院各有关部门根据职能分工,制订具体整顿工作方案并组织实施。
2.国务院各有关部门对各地整顿工作情况定期进行督查和考核评估,确保各项整顿工作落到实处,并将督查和考核评估情况报送全国食品安全整顿办公室。
(四)严格食品添加剂生产许可证制度,加强食品添加剂标签标识管理,监督食品生产加工企业依法落实食品添加剂使用管理制度(2009年9月-2010年)(质检总局牵头并制订具体方案)。
(五)完善食品添加剂管理法规,修订食品添加剂卫生管理办法和食品添加剂标准(2009年9月-2010年)(卫生部牵头)。
1.开展调查研究,对食品添加剂标准、新产品许可、生产许可、经营、标签和说明书、使用等环节的现状进行研究。(2009年底)
2.完善食品添加剂的法规和工作制度,完成食品添加剂卫生管理办法修订工作(2010年底)。
3.开展食品添加剂使用卫生标准及配套标准制(修)订工作(2010年底)。
三、工作措施
(一)进一步落实地方政府负总责、监管部门各负其责的责任机制,加强对专项整顿工作的领导。各级地方政府要高度重视此次整顿工作,充分发挥政府领导、组织、协调本行政区域食品安全监督管理工作的作用,确保监管工作统一、协调、有效,不断提高监管的水平和效率。各地要在认真总结前一段专项整治工作的基础上,进一步细化各部门在食品添加剂生产、流通和使用等各环节的监管职责,层层落实工作责任,防止出现监管空白。
各级地方政府要依照本工作方案和国务院有关部门制定的各监管环节整顿方案,结合当地实际,制订具体实施方案,明确目标和任务,将此项工作纳入食品安全年度监督检查计划并抓好落实。要按计划、分阶段对下级政府和相关部门开展整顿工作的情况进行督导检查,定期开展评估考核活动,总结和推广好的经验和做法,表扬先进,督促整顿工作开展不力的地区和部门加强工作,提高监督管理水平,确保整顿工作取得实效。对玩忽职守、失职渎职者要严格进行责任追究。
要指导和要求行业协会积极发挥在行业自律和规范指导方面的作用,加强对企业的服务意识,引导企业自觉遵守行业诚信和自律规范,进一步落实企业食品安全主体责任,增强企业诚信守法意识,促进食品生产经营单位不断完善自身管理制度,全面履行企业社会责任。
(二)部门密切配合,形成监管合力。在专项整顿中,各监督执法部门要集中力量,严格执法,重拳出击,将各项整顿措施落实到位。要顾全大局,加强协调配合和信息沟通,形成监管合力,不留问题死角,保证专项整顿取得预期效果。各行业主管部门要进一步加强对食品企业的规范化管理,健全企业诚信和自律机制,促进食品行业健康规范发展。
(三)加大对违法犯罪行为的查处力度。各食品安全监管部门要加大对在食品中违法添加非食用物质和滥用食品添加剂行为的查处力度,及时公布重大典型案件查处结果。加强行政执法与刑事司法的衔接,及时向公安部门移送专项整顿中发现的涉嫌犯罪的案件线索。严厉打击生产销售假冒伪劣和有毒有害食品等犯罪行为。严肃查处监管部门中的失职渎职、行政不作为和乱作为等违纪行为,构成犯罪的要及时移送检察机关处理。
(四)加强相关抽检、监测和监督管理信息收集与分析,加强食品安全风险监测,深入调查和分析典型案例,认真梳理和找准问题,深入分析问题产生原因,研究并提出防范问题演变成食品安全系统性风险的措施。
(五)积极开展整顿工作宣传活动,加强社会监督。各地要充分发挥报刊、广播、电视、网络等媒体作用,向社会大力宣传党中央、国务院高度重视人民群众生命健康、采取一系列措施保障食品安全,宣传专项整顿行动的进展和成效,曝光专项整顿中查处的典型案例,让群众了解在食品中违法添加非食用物质和滥用食品添加剂的危害,提高消费者自我保护意识,形成专项整顿的良好氛围。各地要设立投诉举报电话或电子信箱,受理群众举报,动员社会力量积极发现违法违纪案件线索,有效打击违法添加非食用物质和滥用食品添加剂的行为。
(六)加强信息沟通,开展督查和评估工作。国务院各有关部门和各省级整顿工作领导小组要定期将专项整顿信息、监督检查和检测情况向全国食品安全整顿办公室报送。在专项整顿中发现的大案要案线索及调查和处理情况要随时报送。国务院各有关部门和各省级人民政府要定期向全国食品安全整顿办公室报送整顿工作总结,在2009年12月20日前和2010年11月20日前分别报送整顿工作的年度总结和2年整顿全面工作总结。
在专项整顿过程中,全国食品安全整顿工作领导小组将适时组织有关部门和专家对各地整顿工作开展情况进行明查暗访,2009年11月上旬将组织联合督导组对各地整顿工作开展情况进行督导检查,2010年10月中旬将组织联合考核组对各地整顿工作进行全面的考核评估。


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中国银监会办公厅关于鼓励信托公司开展公益信托业务支持灾后重建工作的通知

中国银行业监督管理委员会


中国银监会办公厅关于鼓励信托公司开展公益信托业务支持灾后重建工作的通知

银监办发〔2008〕93号


各银监局,银监会直接监管的信托公司:

2008年5月12日,四川汶川等地区发生了严重的地震灾害,造成了巨大人员伤亡和财产损失。为帮助和支持灾区重建工作,中国银监会鼓励信托公司依法开展以救济贫困、救助灾民、扶助残疾人,发展医疗卫生、环境保护,以及教育、科技、文化、艺术、体育事业等为目的的公益信托业务。现就信托公司开展公益信托业务有关事项通知如下:

一、信托公司开展公益信托业务,应当严格遵守《中华人民共和国信托法》等法律法规关于公益信托的有关规定,审慎经营,防范风险。

二、信托公司设立公益信托并担任受托人,应当经有关公益事业管理机构批准。未经公益事业管理机构的批准,信托公司不得以公益信托名义开展业务。

信托公司开展公益信托业务,可以争取公益事业、税收等管理部门的支持。

三、信托公司设立公益信托,应当订立公益信托文件,并报中国银监会和公益事业管理机构备案。公益信托文件应当至少包括以下内容:

(一)公益信托的名称;

(二)受托人、信托监察人的姓名、名称及其住所;

(三)公益信托目的;

(四)公益信托存续期限;

(五)公益信托财产管理或处分方法;

(六)受益人范围及选定的程序和方法;

(七)信息披露的内容和方式;

(八)受托人管理费、信托监察人报酬的收取标准;

(九)信托终止时信托财产的归属及交付方式。

前款第八项受托人管理费和信托监察人报酬,每年度合计不得高于公益信托财产总额的千分之八。

四、信托公司设立公益信托,可以通过媒体等方式公开进行推介宣传。公益信托的委托人可以是自然人、机构或者依法成立的其他组织,其数量及交付信托的金额不受限制。

信托公司应当在商业银行开立公益信托财产专户,并可以向社会公布该专户账号。

五、信托公司担任公益信托受托人,应当履行下列职责:

(一)依照公益信托文件管理信托财产;

(二)对所管理的不同公益信托财产分别管理、分别记账;

(三)按照公益信托文件约定公平选择受益人,并及时向受益人支付信托利益;

(四)编制公益信托财务会计报告;

(五)按照公益信托文件约定办理与公益信托财产管理业务活动有关的信息披露事项;

(六)保存公益信托财产管理业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料;

(七)中国银监会和公益事业管理机构规定的其他职责。

六、信托公司管理的公益信托财产及其收益,应当遵守以下规定:

(一) 全部用于公益事业;

(二) 不得用于非公益目的;

(三)不得为自己或他人牟取私利;

(四)只能投资于流动性好、变现能力强的国债、政策性金融债及中国银监会允许投资的其他低风险金融产品。

七、信托公司设立并管理公益信托,应当接受公益信托监察人的监察。

每个公益信托均应设置独立的信托监察人,公益信托监察人与信托公司不得有任何关联关系。

八、信托公司应当至少每半年作出公益信托事务处理情况及财产状况报告,经信托监察人认可后,报中国银监会和公益事业管理机构备案,并予以公告。

九、中国银监会和公益事业管理机构有权检查信托公司处理公益信托事务的情况及财产状况。



二○○八年六月二日

商品房销售管理办法

建设部


商品房销售管理办法


(2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过,建设部部长俞正声4月4日签署88号部令发布,自2001年6月1日起施行。)

第一章 总则

第一条 为了规范商品房销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本办法。
第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工,负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章 销售条件

第六条 商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条 商品房现售,应当符合以下条件:
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房,其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第十二条 商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。
第十三条 商品房销售时,房地产开发企业选聘了物业管理企业的,买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章 广告与合同

第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。
第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。
第十六条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定,国家另有规定的除外。
第十八条 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。
按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条 按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的,接以下原则处理:
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=—————————————×100%
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。
第二十一条 按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第二十二条 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。
第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的,还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

第四章 销售代理

第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训,方可从事商品房销售业务。

第五章 交付

第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因,需延期交付的,房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十二条 销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。
第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条 商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章 法律责任

第三十六条 未取得营业执照,擅自销售商品房的,由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书,擅自销售商品房的,责令停止销售活动,处5万元以上10万元以下的罚款。
第三十八条 违反法律、法规规定,擅自预售商品房的,责令停止违法行为,没收违法所得;收取预付款的,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第三十九条 在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的,按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的,处以警告,责令限期改正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;
(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;
(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;
(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;
(五)分割拆零销售商品住宅的;
(六)不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的;
(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;
(八)委托没有资格的机构代理销售商品房的。
第四十三条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的,处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十五条 本办法所称返本销售,是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租,是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售,是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
本办法所称产权登记面积,是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第四十八条 本办法自2001年6月1日起施行。