房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持/杨东

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 13:04:18   浏览:9003   来源:法律资料网
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杨东律师:房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持

【案例概况】
张某在某房产中介居间下,与李某就本市某区某路小区的房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》,约定详细买卖内容,佣金支付时间为签订买卖合同当日。随后又签订了《上海市房地产买卖合同》,并将相关的证件材料交由房产中介,代为联系银行办理贷款。但后因为国家出台相关房地产调控政策导致张某被限购,无奈买卖双方只能解除合同。房产中介担心张某跳单,以相关证件要挟张某,在报警无效下被迫写《承诺书》:“由于本人限购不能履约,现本人以及亲属承诺不会在某房产中介以外的公司购买该物业。如发现本人以及家人私自成交,则愿意支付成交价2%中介费”。后张某的家属与李某在通过另外房产中介成交了房屋。某房产中介发现后则凭承诺书依法起诉要求支付中介费。
【法院裁决】
法院认为,房产中介以证件要挟张某,在报警无效的情况下张某迫于无奈签下的承诺书,并非其真实意思表示,因此对房产中介的中介费主张不予支持。
【律师分析】
本案主要涉及是《承诺书》效力来确定中介费的支付。上海房地产律师杨东分析认为,之所以房产中介败诉,主要原因就在于《承诺书》是因被胁迫而写的,不是张某真实意思表示。按照法律规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案而言,张某依法可以请求撤销承诺。另外,如果按照承诺书履行也是有违民事活动所应遵循的平等自愿、诚实信用的基本原则的。
其实,房产中介要求张某签下的《承诺书》,本质上就是防“跳单”的条款,如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,一般是不构成“跳单”违约。
当然,换一个思路,诉讼赢面会更大。房产中介完全可以考虑从另一个角度主张中介费,按照《合同法》的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中张某与李某在房产中介居间下已经签订了《上海市房地产买卖合同》,居间促成合同成立,居间已成功,依法有权按《佣金确认书》约定在签订买卖合同当日主张中介费。需要提醒的,如果房产中介事前对买卖双方人做一定特别告知(可以参照《上海市房地产买卖合同》特别告知条款),则更能规避自身的风险,诉讼中更为主动,更占上风。

(作者:上海市欣隆律师事务所杨东律师)

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中华人民共和国政府和尼日尔共和国政府关于中国派遣医疗队赴尼日尔工作的议定书(1988年)

中国政府 尼日尔共和国政府


中华人民共和国政府和尼日尔共和国政府关于中国派遣医疗队赴尼日尔工作的议定书


(签订日期1988年7月10日 生效日期1988年7月11日)
  中华人民共和国政府和尼日尔共和国政府,为了发展两国卫生事业的友好合作关系,经协商,达成协议如下:

  第一条 应尼日尔共和国政府(以下简称尼方)邀请,中华人民共和国政府(以下简称中方)同意派遣由二十九人左右组成的医疗队(包括译员、厨师和司机等)赴尼日尔工作。

  第二条 中华人民共和国医疗队(以下简称中国医疗队)的任务是与尼日尔医务人员密切合作,协助开展医疗和预防工作(不包括法医工作),并通过医疗实践交流经验,相互学习。

  第三条 中国医疗队的工作地点是尼亚美国家医院和马拉迪省住院中心以及尼亚美产科医院。

  第四条 中国医疗队工作所需的医疗设备、器械、药品、医用敷料和化学试剂由尼方供应。为保证医疗队工作的正常进行,中方每年向尼方赠送价值十五万元人民币的药品、器械,由医疗队保管使用。

  第五条 中方提供的中国医疗队使用的药品、医疗器械和其他物品(包括生活物品)由中方负责运至尼日尔。尼方将向中方提供办理海关手续的一切方便,并发给办理药品、医疗器械及其他物品(包括生活物品)的海关免税证明。

  第六条 中国医疗队人员赴尼日尔的旅费由中方负担。他们回国的旅费及在尼日尔工作期间的住房(包括必要的家具、卧具、水、电)、交通(包括交通工具及其维修、油料、司机)和生活费(其中百分之五十以可兑换货币支付)、旅差费由尼方负担。
  生活费标准:
  队长、副队长、各科主任 94000西非法郎
  主治医生        80000西非法郎
  医生、译员       67000西非法郎
  司机          53000西非法郎
  中国医疗队人员的生活费由尼方按月拨付给中国驻尼日尔大使馆经济参赞处。如遇到尼方物价变动超过百分之十时,中、尼双方将进行协商,对原定费用标准做相应调整,并换文确认。

  第七条 中国医疗队人员在尼日尔工作期间,尼方免除他们应缴纳的直接税款,并为他们提供开展工作的便利条件。

  第八条 中国医疗队人员享有中方和尼方规定的假日。中国医疗队人员在尼每工作二十二个月享有二个月的休假,休假期间的生活费按本议定书第六条规定办理。

  第九条 中国医疗队应尊重尼方的法律及其人民的风俗习惯。

  第十条 本议定书如有未尽事宜或在执行中发生异议,应由两国政府通过友好协商解决。

  第十一条 本议定书自一九八八年七月十一日起生效,有效期为二年。期满后,中国医疗队按期回国。如尼方要求延长,应在期满前六个月提出,经双方协商一致后,另签议定书。
  本议定书于一九八八年七月十日在尼亚美签订,共两份,每份都用中文和法文写成,两种文本具有同等效力。

  中华人民共和国政府        尼日尔共和国政府
    代   表           代   表
     邢 耿          阿莱莱·哈吉·哈比卜
    (签字)             (签字)

财政部、民政部关于印发《农村医疗救助基金管理试行办法》的通知

财政部、民政部


财政部、民政部关于印发《农村医疗救助基金管理试行办法》的通知

2004年1月5日  财社〔2004〕1号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、民政厅(局):
  为了加强农村医疗救助基金管理,根据《民政部、卫生部、财政部关于实施农村医疗救助的意见》(民发〔2003〕158号)及有关规定,我们制定了《农村医疗救助基金管理试行办法》,现印发给你们,请遵照执行。
  各地可结合本地实际情况制定具体管理办法,切实加强农村医疗救助基金管理。执行中遇到问题,请及时报告给我们,以便适时修订。
  附件:农村医疗救助基金管理试行办法

附件:


农村医疗救助基金管理试行办法

  为了加强农村医疗救助基金管理,保证资金的合理有效使用,根据民政部、卫生部、财政部《关于实施农村医疗救助的意见》(民发〔2003〕158号)及有关规定,特制定本试行办法。
  第一条 农村医疗救助基金是用于农民贫困家庭医疗救助的专用基金。基金通过政府拨款和社会各界自愿捐助等多渠道筹集,按照公开、公平、公正、专款专用、量入为出、收支平衡的原则进行管理和使用。
  第二条 县级人民政府要建立独立的农村医疗救助基金。基金来源包括财政拨款、彩票公益金、社会各界自愿捐助、利息收入等。
  (一)地方各级财政每年根据本地区开展农村医疗救助工作的实际需要和财力状况,在年初财政预算中合理安排农村医疗救助资金。
  (二)地方各级民政部门每年从留归民政部门使用的彩票公益金中提取一定比例或一定数额的资金用于农村医疗救助。
  (三)鼓励社会各界自愿捐赠资金用于农村医疗救助。
  (四)农村医疗救助基金形成的利息收入。
  (五)按规定可用于农村医疗救助的其他资金。
  县级以上财政部门对实行农村医疗救助制度的困难地区给予资金支持。中央财政对中西部等贫困地区农村医疗救助给予适当支持,具体补助金额由财政部、民政部根据各地医疗救助人数和财政状况以及工作成效等因素确定。补助下级的预算资金全部通过国库划拨,预算外资金的划拨按相关规定办理。
  第三条 农村医疗救助基金用于资助救助对象参加当地新型农村合作医疗或补助救助对象的大病医疗费用, 以及符合国家规定的特种传染病救治费用。基金必须专款专用,不得提取管理费或列支其他任何费用。
  第四条 农村医疗救助基金年度收支计划由县级民政部门商财政部门后报同级人民政府批准后执行。民政部门定期向同级财政部门和上级民政部门报送收支计划执行情况。
  第五条 县级财政部门在社会保障基金财政专户中建立农村医疗救助基金专账(以下简称“农村医疗救助基金专账”),用于办理资金的汇集、核拨、支付等业务。县级民政部门设立农村医疗救助基金专账,用于办理资金的核拨、支付和发放业务。
  第六条 县级财政预算安排资金按季或按月划拨至本级财政部门“农村医疗救助基金专账”。经批准用于农村医疗救助的彩票公益金应及时由财政专户划拨至“农村医疗救助基金专账”。县级财政部门收到上级补助资金之后及时全额划拨至“农村医疗救助基金专账”。社会各界的捐款及其他各项资金按属地化管理原则及时交存同级财政部门“农村医疗救助基金专账”。
  第七条 农村医疗救助的享受对象及救助金额,由个人提出申请,村民代表会议评议, 乡镇人民政府审核,县级民政部门根据县级人民政府的具体规定审批。经批准的救助对象参加当地新型农村合作医疗缴费有困难的, 由农村医疗救助基金给予资助,并对患大病救助对象难以自负的医疗费用给予适当补助。国家规定的特种传染病救治费用按有关规定经批准后支付。
  第八条 用于资助救助对象参加当地新型合作医疗的资金,由县级财政部门从“农村医疗救助基金专账”核拨至新型农村合作医疗基金专户,并通知新型农村合作医疗经办机构为其办理有关手续。经县级民政部门批准的救助对象大病医疗费用补助资金, 由县级财政部门按时将医疗救助资金核拨至民政部门农村医疗救助基金专账,由县级民政部门支付给乡镇人民政府发放,或由县级民政部门通过银行、邮局等直接支付给救助对象,也可以采取其他社会化发放方法。有条件的地方,应逐步实行国库集中支付。
  第九条 农村医疗救助基金的筹集、管理和使用情况,以及救助对象、救助金额等情况应通过张榜公布和新闻媒体等方式定期向社会公布,接受社会监督。农村医疗救助基金必须全部用于农村贫困家庭的医疗救助,任何单位和个人不得截留、挤占、挪用。 民政、财政、审计等部门要定期不定期对农村医疗救助基金的使用情况进行监督检查,发现问题及时纠正,并及时向当地人民政府和有关部门报告。 民政部、财政部根据需要,对各地医疗救助基金使用情况进行抽查。
  第十条 发现虚报冒领、挤占挪用、贪污浪费等违纪违法行为,按照有关法律法规严肃处理。对故意虚报有关数字和情况骗取上级补助的,除责令其立即纠正,并按规定追究有关单位和人员的责任外,将根据情况减拨或停拨上级补助资金。
  第十一条 各地可根据实际情况,制定农村医疗救助基金筹集、管理和使用的具体办法。
  第十二条 本办法自发布之日起执行。由财政部、民政部负责解释。