商品房销售中毛坯(清水)与装修分拆组合的法律探讨/武志国

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 10:10:35   浏览:9091   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
  为了极推广装修一次到位或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象,提高住宅装修生产的工业化水平,引导住宅产业现代化快速发展,国家出台了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》(国办发〔1999〕72号)以及《商品住宅装修一次到位实施导则》等文件。购房人直接购买精装房,如果精装质量还可以的话,那么就可以省去了自行装修的麻烦。

  一、毛坯(清水)与装修整合,和毛坯(清水)与装修分拆两者的区别

  对于将修一次到位的成品房(全装修房)或菜单式装修,房企设计了不同的精装房交易结构,主要包括整合模式和拆分模式。
整合模式,是指房企和购房者只签订商品房买卖合同(约定精装交房标准)。购房款包括了毛坯(清水)房屋和装修工程款两部分,房企开具不动产销售发票。
拆分模式,是指房企安排购房人分别签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》。房屋买卖合同由房企与业主签订,房企承担责任。装修合同由装修公司、房企与买受人(大多数时候房企不参加)签订,装修公司对其质量承担责任。购房人往往根据房企的要求与其指定的装修公司签订《委托装修合同》,如果房地产开发企业自身同时具备室内装修施工资质的,也不排除与房地产开发企业签署的可能性。购房款项被分拆为房款和工程款,房企出具不动产销售发票,装修公司出具房屋装修发票(发票也有可能有比较混乱的安排)。

二、毛坯(清水)与装修分拆的目的

关于为何房地产开发企业将毛坯和精装分拆销售或者毛坯送装修基金的操作,房地产企业的主要目的一般在于以下几种:

(1)所谓的销售概念创新。“毛坯+装修”,房企会有“菜单式服务”等等提法。毛坯房送装修基金的操作手法,给人一种“赠送”或“白给”的感觉,增加项目的卖点。买受人仿似确实很“不理性”,对于一些所谓的营销策略缺乏判断力。

(2)类“价格转移”或准“利润输送”。目的在于规避某种监管或限制。这是一种类“价格转移”的操作手法,比如应对限价,变相加价,争取被认定为“普通商品住房”享受一些优惠等。此等操作,一定程度上可以规避价格限制,或者降低房屋的认定标准进而规避房产税等。

(3)实质目的在于避税。精装修房比毛坯房要多缴营业税、土地增值税,拟将房屋(毛坯房)和装修分开销售,在一定情形下(不是必然能实现税收优化),将毛坯和精装分拆销售可避税(有时对买卖双方都有利可图)。比如,精装修与房屋未分开的,应全额按销售不动产缴纳5%的营业税。如果能够分开,房屋按销售不动产缴纳5%的营业税,精装修按建筑安装交3%的营业税。需要提醒的是,卖毛坯赠精装(款)(在售房赠送过程中,房地产公司赠送是有前提的,这个前提就是受赠人必须购买房屋。属于附有条件、义务的有偿赠送,不属于“无偿赠送”)的安排有时可能带来负面的税收影响,需要与房屋(毛坯房)和装修分开销售模式进行税收对比分析综合判定。

(4)可以提前确认收入。很多房企都是为了年底财务报表好看,需要提前确认收入,如果将毛坯和精装分开,那么毛坯部分的收入在会计角度便于实现提前确认收入。一般来讲,只有在商品房交付时确认收入才是最准确和合理的收入确认时点,如此感觉上“毛坯先交付,精装后交付”的做法(涉及二次交付问题),控制开发节奏,配合招商进展,可以提前确认大部分的收入。

(5)为了转嫁质量责任。其实商品房买卖合同质量类纠纷十之八九都是装修装饰部分的质量问题,主体结构有问题的少之又少。如果将精装房安排成毛坯房买卖和装修施工合同两个行为的话,房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订,而房屋装修合同则和开发单位没关系,由购房者和装修公司签订。那么精装部分的质量责任可以转嫁给精装施工单位来承担,把精装施工单位从“幕后”拉到“台前”,此前工程质保和房屋质保是有明确的合同相对性的,房企一直试图把施工单位直接和购房人“搭上火线”。房企的目的“昭然若揭”,买受人与装修单位的装修合同纠纷不会将地产公司实质性地牵扯进去(各方明确约定装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任情形极其罕见)。另外,一些精装行为的一些拆改行为可能涉及违反规划等事宜,不便房企出面。

(6)还有可能是搭售(捆绑销售)行为。由房企开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台,构筑产业战略合作上下游产业链,实施住宅集成装修,达到多方共赢。就是房企为了让装修企业获得一定的装修业务,房企从中也分得一杯羹(由于地产公司为装修单位提供了签约机会和实施代收款以及提供施工协调服务,有的收服务费、有的收中介费,名目不一)。房企在《室内装修协议书》当中不承担实质性的义务(代收代付、施工协调等)。

三、毛坯(清水)与装修分拆的法律属性

对于房企将毛坯(清水)与装修分拆的上述行为,国家和地方尚未见到有过相关管理文件,法院也逐渐开始审判此类案件。这中间实质上包含了两类法律关系——房屋买卖和房屋装修。另外如果是房企为购房人之间牵线搭桥,存在居间的法律关系;如果房屋装修款由房企代收代付,则存在代收代付的结算法律关系;如果精修款由房企承担(房企赠送购房者装修基金大礼包),则存在第三人代为给付的法律关系。总之,这种做法目前并不为法律所禁止,因此签订的合同一般是合法有效的。

那么分拆安排,是否应从“实质重于形式”的原则认定为“房屋买卖和房屋装修”属于一个整体的房屋买卖行为呢?《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》(国税函〔1998〕53号)批复如下:纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同),向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定,装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分,与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此,根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定,对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用,应一并列入房屋售价,按“销售不动产”税目征收营业税。上述“将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份契约(或合同),向对方收取两份价款、明确约定两份合同为包容关系”的情形界定为一个合同法律关系。当然上述界定是从税法角度确立的,笔者以为,只要没有明确约定两份合同的包容关系,仍倾向认定为属于两个法律行为——销售房屋与装修房屋两项行为,不论两份合同的签署的主体是否相同。

实践操作中,房屋装修比较容易引发纠纷,可能发生购房者认为房企的装修价格显示公平而要求撤销合同,或者购房者主张装修合同违约要求单独解除装修和认同,或者主张装修合同属于承揽合同的性质,购房者要求停止装修并主张解除装修合同等,发生前述情形均可能将房企推向不利后果。如果后期装修公司玩消失或者破产了,则导致购房者要求其承担装修质保责任时无可奈何。


  文/武志国woo_eye@qq.com

From Roges Law Firm
下载地址: 点击此处下载

河南省人民政府令河南省科学技术奖励办法

河南省人民政府


河南省人民政府令河南省科学技术奖励办法(第57号)



  现发布《河南省科学技术奖励办法》,自发布之日起施行。
                            省长 李克强
                          二000年七月十八日
              第一章 总则
 第一条 为了奖励在科学技术进步活动中做出突出贡献的公民、组织,调动科技工作者的积极性和创造性,加速我省科学技术事业的发展,依照《国家科学技术奖励条例》,结合我省实际,制定本办法。
 第二条 省人民政府设立河南省科学技术奖。河南省科学技术奖包括:省科学技术杰出贡献奖、省科学技术进步奖和省科学技术合作奖。
  省科学技术杰出贡献奖奖励在我省做出卓越贡献的科技工作者。
  省科学技术进步奖主要奖励在技术发明、技术开发、重大工程建设、科学技术成果推广转化、高新技术产业化、社会公益、软科学研究中取得显著经济效益或者社会效益的科技项目,适当奖励基础研究、应用基础研究的优秀科技项目。
  省科学技术合作奖奖励对我省科学技术事业做出重要贡献的外国人或者外国组织。
 第三条 科学技术奖励贯彻尊重知识、尊重人才的方针。
 第四条 为了维护科学技术奖励的严肃性,省科学技术奖的申报、推荐、评审、授予,实行公开、公平、公正的原则,任何组织或个人不得非法干涉。
 第五条 省科学技术行政部门负责省科学技术奖评审的组织工作。
 第六条 设立省科学技术奖励委员会,省科学技术奖励委员会聘请有关方面的专家、学者组成评审委员会,依照本办法规定,负责省科学技术奖的评审工作。
  省科学技术奖励委员会的组成人员人选由省科学技术行政部门提出,报省人民政府批准。
           第二章 省科学技术奖的设置
 第七条 省科学技术杰出贡献奖授予下列在我省工作的科技工作者:
  一、在当代科学技术研究领域取得突破或在科学技术发展中有重要建树的;
  二、在科学技术创新、科技成果转化和高新技术产业化中,创造出了显著经济效益或者社会效益的。
  省科学技术杰出贡献奖每年授予的人数不得超过2名。
 第八条 授予技术发明类省科学技术进步奖的,应当是在运用科学技术知识制作出产品、工艺、材料及其系统等重大技术发明的公民或组织。
  前款所称重大技术发明,是指前人尚未发明或尚未公开的;或者具有先进性和创造性;或者经实施创造了显著经济效益或社会效益的。
 第九条 授予技术开发、重大工程建设、推广转化、高新技术产业化、社会公益、软科学研究省科学技术进步奖的,应当是在应用推广先进科学技术成果,在完成重大科学技术工程、计划、项目等方面做出突出贡献的公民或组织。
  前款所称做出突出贡献的,是指在实施技术开发项目中,完成重大科学技术创新、科学技术成果推广转化,创造显著经济效益的;或者在实施社会公益项目中,长期从事科学技术基础性工作和社会公益性科学技术事业,经过实践检验,创造出显著社会效益的;或者在实施新材料技术、生物工程技术、电子信息技术、新能源、节能与环保技术等高新技术产业化项目中,推动我省行业(领域)的发展,创造显著经济效益的;或者在管理科学、软科学、系统科学和系统分析技术等方面做出有价值的研究,并被实践证明对科技进步、经济发展产生显著经济效益或社会效益的。
 第十条 授予基础研究类、科技著作类、应用基础研究类省科学技术进步奖的,应当是在基础研究和应用基础研究中阐明自然现象、特征和规律,做出重大科学发现的公民或组织。
  前款所称重大科学发现,是指前人尚未发现或尚未阐明;或者具有重大科学价值或得到省内外自然科学界公认的。
 第十一条 省科学技术杰出贡献奖、省科学技术合作奖不分等级。
  省科学技术进步奖分为一等奖、二等奖、三等奖。
  省科学技术进步奖每年的奖励项目不得超过350项。
         第三章 省科学技术奖的评审和授予
 第十二条 省科学技术奖每年评审1次。
 第十三条 省科学技术奖由下列单位和个人推荐:
  一、省辖市人民政府、地区行政公署;
  二、省人民政府组成部门、直属机构;
  三、经省科学技术行政部门认定的符合有关规定资格条件的其他单位和科学技术专家。
  前款所列推荐单位推荐的省科学技术奖候选人,应当根据有关方面的科学技术专家对其科学技术成果的评审结论和奖励种类、等级的建议确定。
 第十四条 省科学技术奖实行限额推荐制度。推荐的单位和个人应当限额推荐省科学技术奖候选人。推荐时,应当填写统一格式的推荐书,提供真实、可靠的评价材料。
 第十五条 省科学技术奖评审委员会作出认定科学技术成果的结论,并向省科学技术奖励委员会提出获奖人选和获奖等级的建议。
  省科学技术奖励委员会根据评审委员会的建议,作出获奖人选和奖励等级的决议。
  省科学技术奖的评审规则由省科学技术行政部门制定。
 第十六条 省科学技术奖励委员会作出的省科学技术奖的获奖人选和奖励等级的决议应当报省人民政府批准。
  省科学技术杰出贡献奖报请省长签署并颁发证书和奖金。
  省科学技术进步奖由省人民政府颁发证书和奖金。
  省科学技术合作奖由省人民政府颁发证书。
 第十七条 省科学技术杰出贡献奖的奖金数额由省人民政府规定;省科学技术进步奖的奖金数额,由省科学技术行政部门会同省财政部门规定。
  省科学技术奖的奖励经费由省财政列支。
              第四章 罚则
 第十八条 剽窃、侵夺他人的发现、发明或者其他科技成果的,或者以其他不正当手段骗取科学技术奖励的,由省科学技术行政部门报省人民政府批准后撤销奖励,追缴证书和奖金。
 第十九条 推荐的单位和个人提供虚假证明数据或材料,协助他人骗取省科学技术奖的,由省科学技术行政部门通报批评;情节严重的,暂停或取消推荐资格,对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分。
 第二十条 参与省科学技术奖评审活动的有关工作人员,在评审活动中弄虚作假,徇私舞弊的,依法给予行政处分。
              第五章 附则
 第二十一条 境内外企业事业组织、社会团体及其他组织和个人利用非政府财政经费或者自筹资金设立科学技术奖的,应当遵守国家科技行政部门的规定。
 第二十二条 省科学技术行政部门可以根据本办法制定科学技术奖励实施细则,并报省人民政府备案。
 第二十三条 本办法自发布之日起施行。1986年5月12日省人民政府发布的《河南省科学技术进步奖励实施细则》(豫政〔1986〕58号)同时废止。


转发市人事局关于鼓励各类专业技术人员到非国有经济组织工作的若干规定的通知

浙江省湖州市人民政府


转发市人事局关于鼓励各类专业技术人员到非国有经济组织工作的若干规定的通知

湖政办发[1999]91号


  市人事局《关于鼓励各类专业技术人员到非国有经济组织工作的若干规定》已经市人民政府同意,现转发给你们,请认真遵照执行。



 湖州市人民政府办公室
一九九九年八月十一日


 关于鼓励各类专业技术人员到
非国有经济组织工作的若干规定
 市人事局
 ( 一九九九年八月九日)


  大力发展非国有经济,是市委、市政府贯彻落实党的十五大精神的重大举措。引导并鼓励各类专业技术人员到非国有经济组织工作,是合理配置人才资源,促进非国有经济发展的重要措施,各地、各有关部门要进一步解放思想,转变观念,以“三个有利于”为标准,创新人才管理机制,放宽有关政策,强化服务,积极引导并鼓励各类专业技术人员到非国有经济组织工作。

  一、引导各类专业技术人员和管理人员进入人才市场通过双向选择自主择业,提倡在国有企事业单位和非国有经济组织(含个体、私营、农村集体、中外合作、中外合资、外商独资企业,以下统称非国有经济组织)之间合理、有序流动,鼓励国有企事业单位富余的专业技术人员和管理人员到非国有经济组织工作。除承担重点科研项目、重大技术改造项目、重点建设工程的负责人和主要业务技术骨干,且工作任务尚未完成或流动后对工作可能造成损失及法律、法规、规章另有规定的情况外,对要求流动到非国有经济组织去工作的人员,国有企事业单位应予支持。

  二、到非国有经济组织工作的原国有企事业单位专业技术人员和管理人员、应届大中专毕业生,应按照《湖州市人事代理暂行办法》实行人事代理,人事代理机构应按规定提供各项人事代理服务。因工作需要,重新流向国有企事业单位时,可由人事代理机构负责办理调动手续,其工龄、专业技术职务年限等均可连续计算。
  
  三、各类非国有经济组织应按有关规定,为到本单位工作的原国有企事业单位的专业技术人员和管理人员、大中专毕业生办理养老、大病医疗(国家医疗制度改革方面的具体规定出台后从国家规定)、失业等社会保险,并通过人事代理机构(也可由企业向社保机构直接缴纳)向有关社保机构按时足额缴纳各项社会保险费用,保证他们依法享有相应的养老、大病医疗、失业等保险待遇。

  四、原国有企事业单位的专业技术人员和管理人员、大中专毕业生到非国有经济单位工作,其工资待遇参照国家和省、市有关规定,由双方协商议定。其中,具有本科(含本科)毕业以上学历或具有中级(含中级)以上专业技术职称人员的起点月工资收入应不低于500元。根据自愿原则,原工资标准可作为档案工资予以保留,并由人事代理机构按国家和省、市有关规定负责办理正常工资晋升手续,记入档案工资。

  五、在非国有经济组织工作的专业技术人员和管理人员,可根据规定的报考条件,参加国家公务员(机关工作人员)和事业单位录用人员的招聘考试。经考试、考核被录用的,可比照招录单位同等条件人员确定职务和工资待遇。

  六、城镇户口的“五大”毕业生及其它具有国家承认的大专以上学历人员,经市、县人才交流服务机构登记并推荐去非国有经济组织工作,满3年后经考核符合干部条件的,报市人事局批准可为其办理录用干部手续,录用后在同类企业继续工作满3年,允许在各类企事业单位间流动。

  七、在非国有经济组织工作的专业技术人员和管理人员(不含中外合资、合作企业中的中方人员和外商独资企业中人员)可按照国家和省、市有关规定参加职称评审或考试,其中大中专毕业生毕业后直接进入非国有经济组织工作的,经考核合格者,可比规定的年限提前一年晋升相应的专业技术职务。对取得认可的专业技术职务的专业技术人员和管理人员,与国有单位同类人员一样,可按有关政策享受家属、子女“农转非”待遇。

  八、在非国有经济组织工作的专业技术人员和管理人员与国有企事业单位的同类人员一样,均应纳入各级有突出贡献人员、学术技术带头人及其后备人员、优秀科技工作者、政府特贴人员的选拔和表彰范围,并享受同等待遇。

  九、原在国有企事业单位工作的专业技术人员和管理人员到非国有经济组织工作后,其在国有企事业单位的住房已按房改政策购买的,应按照房改政策明确购房人与售房单位的产权关系,保障购房人应享有的各项权利;未购买的,允许继续租用,租金不得高于当地政府规定的标准,也可按现行房改政策购买。

  十、流动到非国有经济组织工作的专业技术人员和管理人员,由原所在国有企事业单位出资引进、分配或培训的,如个人与单位订有合同或协议,其补偿费可按合同或协议规定办理;如没有签订合同或协议,其补偿费应限于为引进、分配、培训所付的费用,并按引进、分配、培训后在单位的工作年限,以每年递减20%的比例计算,满5年以上者不得收取补偿费。

  十一、对流动到非国有经济组织工作的原国有企事业单位的专业技术人员和管理人员,本人要求迁移户口的,经市、县人事部门出具流动证明,由公安部门负责办理户口迁移手续。对到非国有经济组织工作的应届大中专毕业生,本人要求将户口留在市、县机关所在地的,可按照“投亲靠友”等办法落户。

  十二、在非国有经济组织工作的原国有企事业单位的专业技术人员和管理人员,达到国家法定退休年龄的,由劳动或人事行政主管部门按期为其办理退休手续,并到相应的投保机构领取养老金。

  十三、鼓励国有企事业单位在职专业技术人员在努力完成本职工作,不侵犯技术、商业权益的前提下,利用业余时间为非国有经济组织提供技术服务,其合法收入归己所有。

  十四、非国有经济组织应与流动到本单位工作的原国有企事业单位的专业技术人员和管理人员、应届大中专毕业生按《劳动法》有关规定签订劳动合同,确立劳动关系,明确双方依法享有的权利和义务,并受法律保护。双方发生争议,当事人可向人事或劳动争议仲裁委员会申请仲裁。

  十五、国家公务员要求到非国有经济组织工作的,可参照本规定或按其他有关规定执行.

  十六、本规定适用市外流动到本市工作的同类人员。

  十七、本规定自发文之日起执行。

  十八、本规定由市人事局负责解释。