论擅改架空层的危害性与违法性/邓光达

作者:法律资料网 时间:2024-07-21 21:36:01   浏览:8775   来源:法律资料网
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论擅改架空层的危害性与违法性

邓光达


近年来,某些不良房地产开发商售卖楼盘房屋后,为牟取更大的不法商业利益,利用置业者信息不足的弱点和维权力量不易形成合力及维权的时间、金钱成本较高的客观现实,精心为买家置业者设置了诱人的陷阱,请君入瓮,让部份蒙在鼓里的买家置业者自以为得到实惠,玩起了侵权谋利的把戏。
一、美丽的谎言
不良的房地产开发商往往在楼盘验收或入伙后,倚借其拥有楼盘的前期物业管理及委托关联物业管理公司行使楼盘物业管理的权利,为减少日后移交物业管理用房的数量或拖延物业管理用房移交给全体业主的时间,往往乘买家置业者入伙忙于房屋装修而疏于关注住宅小区物业管理活动之际,擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等。
当有买家置业者对房地产开发商的上述擅自改建行为提出怀疑和异议时,不良房地产开发商往往会大言不惭地说:“改建住宅小区架空层或公共空间结构和用途的行为,符合全体买家置业者的共同利益,是住宅小区物业管理的需要,是降低或减少买家置业者应付的物业管理费用的有效手段,其改建行为合法、合情、合理”。对此,个别买家置业者对此信以为真,对改建行为视而不见,不闻不问,无意间纵恿了不良房地产开发商的违法改建行为。
殊不知,房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等行为,改变了住宅小区原有的科学规划和设计,破坏了住宅小区的人居环境,并直接导住住宅小区楼盘房屋价值的贬值,损害的买家置业者的合法权益。
从购房置业消费的经济学角度看,消费者购房置业,通常希望实现和满足二个基本目标,一是安居,住宅小区楼房良好的工程质量、合理的小区环境是安居的必要条件。二是保值,消费者往往倾注毕生的一大笔积蓄用于购房置业,所购楼房将会成为家庭保值和抵御经济风险的最重要物业。据深圳地区的楼盘个案估算,同一地段中,住宅小区楼盘环境规划是否科学合理与楼房价格有约0.1至0.25的相关度。如果房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等场所,无疑将会导致住宅小区人居环境质量的降低和楼房应有价格的贬值。
从法律的角度看,不良房地产开发商的擅自改建行为,违反了《中华人民共和国城市规划法》、《深圳市城市规划条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规的规定,对全体买房置业者构成侵权,依法应承担法律责任。此时,房地产管理机关和物业管理机关应对不良房地产开发商或物业管理公司的违法行为予以查处。
二、金蝉脱壳之计
不良房地产开发商将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库后,往往借故将侵权责任推到物业管理公司身上。当楼盘入伙一段时间,买家置业者若发觉不良房地产开发商的擅自改建行为违法而要求其改正时,不良房地产开发商会往往以歪理搪塞买家置业者,“住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库的行为与我房地产开发商无关,有问题请与物业管理公司交涉”。
由于目前住宅小区的物业管理公司大多都是房地产开发商的关联公司,此时,不良的物业管理公司很可能会以种种困难和理由再现一幕与不良房地产开发商如出一辙的“美丽的谎言”。嗣后,住宅小区的物业管理用房等公用设施则迟迟不用移交或拖延移交,不良房地产开发商则完成了其“金蝉脱壳之计”,从中谋取了非法的商业利益。
买家置业者应警惕不良房地产开商上述二则的诱人陷阱,因为他将会降低你居住环境的品质,给你带来较大的经济损失。





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厦门市文昌鱼自然保护区管理办法

福建省厦门市人民政府


厦门市文昌鱼自然保护区管理办法
厦门市人民政府



第一条 文昌鱼属国家重点保护的野生动物。为加强保护厦门海域的文昌鱼资源及其所在的自然生态环境,根据《中华人民共和国海洋环境保护法》及有关规定,特制定本办法。
第二条 文昌鱼自然保护区是海洋类型自然保护区,凡在自然保护区内从事科学研究、教学、生产经营、旅游观光、临时居住、避风锚泊等活动的单位和个人,都必须遵守本管理办法并有保护本区域海洋环境、生物资源、自然风貌及人文景观的义务。
第三条 本规定中所指保护区由陆域、海域及其底土组成,包括:
1、陆域部分:北至前浦村南三叉路口(北纬24°28′19″,东经118°10′22″),南至白石头(北纬24°25′33″,东经118°08′00″),东至岸缘,西至环岛公路。
2、海域部分: (1)黄厝海区,即以下各点连线和海岸线所封闭的区域:

北纬24°27′35″,东经118°10′25″;
北纬24°27′35″,东经118°11′00″;
北纬24°26′15″,东经118°09′00″;
北纬24°24′35″,东经118°09′00″;
北纬24°24′35″,东经118°11′00″。
(2)南线至十八线海区,即以下各点连线所封闭的区域:
北纬24°30′45″,东经118°14′00″;
北纬24°31′45″,东经118°19′45″;
北纬24°30′45″,东经118°20′00″;
北纬24°28′25″,东经118°14′40″。
(3)鳄鱼屿海区,即以下各点所封闭的区域:
北纬24°36′30″,东经118°09′40″;
北纬24°36′30″,东经118°10′53″;
北纬24°35′05″,东经118°09′40″;
北纬24°35′05″,东经118°10′53″;
(4)小嶝岛海区,即以下各点所封闭的区域:
北纬24°34′05″,东经118°24′10″;
北纬24°33′10″,东经118°25′00″;
北纬24°32′00″,东经118°21′30″;
北纬24°31′20″,东经118°22′10″。


第四条 厦门市海洋管理处是本保护区的主管机关,保护区管理机构是保护区的综合行政管理部门,负责日常工作。其主要职责是:
1、贯彻执行国家有关海洋自然保护区的方针、政策;
2、执行本管理办法,根据本管理办法制定保护区管理措施和规章制度并监督实施;
3、制定本保护区总体建设规划和年度计划,并组织实施;
4、组织开展本保护区的调查监测和科学研究;
5、保护和恢复保护区生态环境,建立工作档案。
第五条 在保护区内的开发利用活动实行许可证制度(包括科学研究、教学、考察,以及从事生产经营的各种开发利用活动)。许可证由保护区管理机构颁发。
第六条 本保护区实行核心区、实验区、缓冲区分级管理。
核心区包括黄厝海区、南线至十八线海区和小嶝岛海区,实行封闭式保护。严禁任何危害文昌鱼资源及其栖息环境的开发利用活动。
实验区为鳄鱼屿海区,进行有控制的开发和科学研究。
缓冲区为保护区陆域部分。在该区内进行开发建设应先征得保护区管理机构及市政府主管机关同意。
第七条 在保护区内禁止任何单位和个人从事下列活动。
(一)兴建排污口,倾倒废物或排放有毒、有害物质;
(二)投掷爆炸物品;
(三)未经许可捕捞、采集文昌鱼;
(四)擅自移动、搬迁和损坏保护区设施和标志物;
(五)擅自设置建筑物及其他永久性设施;
(六)其他直接或间接破坏海洋生态环境,损害海洋生物资源的行为。
第八条 在本办法公布前已有的排污口以及对保护区有污染影响的设施,由保护区管理机构协助市环境保护主管部门予以妥善处理。
第九条 在本保护区从事科学和教学等活动的单位和个人,均应将取得的成果(包括图表、照片、录像、资料、论文等)副本或影印件交保护区管理机构存档,标本的采集应按保护区管理机构的规定进行。
第十条 在保护区的建设管理、科学研究、宣传教育、合理利用及执法工作成绩突出或模范遵守本办法,对违反本办法的行为进行检举、揭发和斗争,做出突出贡献的单位和个人,由市政府或有关部门给予表彰和奖励。
第十一条 凡违反本办法,破坏文昌鱼资源及其生态环境,损坏保护区设施,妨碍保护区执法管理人员执行公务者,保护区管理机构可根据情节轻重分别给予:警告、责令具结悔过、限期改正、没收工具、罚款、吊销许可证。构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。
对违反本办法捕捞、采集文昌鱼的单位和个人处以捕获物实际价值5-10倍的罚款;对污染保护区生态环境的单位和个人处1000-5000元罚款;对损坏保护区设施和标志物的单位和个人处500-5000元罚款。
所罚款项上缴市财政。
第十二条 保护区的有关工作人员,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分,构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。
第十三条 当事人对处罚决定不服的,可以在处罚决定之日起15日内,向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议,也可直接向人民法院起诉。期满不起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第十四条 本办法由厦门市海洋管理处负责解释。
第十五条 本办法自公布之日起执行。



1992年9月29日

国家烟草专卖局办公室关于加强《东方烟草报》宣传工作和做好2002年征订发行工作的通知

国家烟草专卖局


国烟办综〔2001〕82号



国家烟草专卖局办公室关于加强《东方烟草报》宣传工作和做好2002年征订发行工作的通知




各省、自治区、直辖市及大连、深圳市烟草专卖局(公司)办公室,郑州烟草研究院、合肥设计院办公室,南通醋酸纤维有限公司办公室:

  《东方烟草报》是全国烟草行业唯一面向社会公开发行的专业性报纸,目前挂靠山东省烟草专卖局(公司)管理,行业新闻宣传方面接受国家局办公室指导,是烟草行业指导工作、交流信息、传播经验的重要媒体。为了充分发挥《东方烟草报》在行业改革与发展中的舆论导向作用,不断扩大烟草行业的社会影响,现就加强《东方烟草报》行业内外的宣传工作和做好2002年征订发行工作的有关事项通知如下:
  1.《东方烟草报》作为烟草行业的对外宣传喉舌,几年来,在宣传党和国家对烟草行业的方针、政策,以及国家局、总公司的重要工作部署,反映行业两个文明建设情况,传播交流各类信息、经验,树立烟草行业良好社会形象等方面发挥了重要作用,以其较强的及时性和内容的广泛性,越来越受到行业广大干部职工和社会有关方面的欢迎。因此,各省级局(公司)办公室要高度重视并充分利用《东方烟草报》作为舆论宣传阵地,结合本省烟草行业的特点和两个文明建设的实际,积极组织稿件,继续加大宣传报道工作的力度。
  2.各省级局(公司)要切实做好2002年度《东方烟草报》的征订发行工作。征订发行工作要明确具体部门、人员负责,在去年的基础上,结合本省工商企业实际,进一步扩大发行量和发行面,原则上行业所有工业企业和县级公司以上单位均应订阅。建议订阅范围:各省级局(公司)可订阅到局(公司)领导及处室、部门,工业企业订阅到车间班组,商业企业和烟叶产区订阅到销售网点、烟站。各级局(公司)也可根据本单位实际为离退休人员适量订阅,并积极向种烟户、卷烟零售户和与烟草生产经营有关的其它行业和单位推荐订阅。
  3.《东方烟草报》的征订业务由全国各地邮局(含乡镇邮电所)办理,自2001年8月20日开始至11月底结束,行业各级单位可到当地邮局办理2002年报纸订阅手续,国内统一刊号:CN37—0082,邮发代号:23—217。具体订购事宜可与《东方烟草报》发行部联系(联系电话:0531—8525148,联系人:肖娟)。
  4.请各省级局(公司)将本通知精神及时传达到所属各工商企业,并将全省行业订阅情况汇总于12月初报国家局办公室。


国家烟草专卖局办公室
二○○一年八月十五日